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如何合法合理规避房屋出租税收?

本文作者: 2年前 (2018-05-18)

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如何合法合理规避房屋出租税收?

核心提示:租赁过程的税负高达17.5%,企业负担过重,有什么办法能够节省点税款?

某商业企业李经理反映他们企业的税负太重。他们公司有很多库房,现在公司自己的业务逐步向零库存发展,他们的库房大量闲置。近年来,部分闲置的库房用于出租,但是,租赁过程的税负高达17.5%,企业负担过重,有什么办法能够节省点税款?

李经理反映的问题具有一定的代表性。现在我国正处在产业、产品结构调整时期,社会资源不断地进行优化配置,部分社会闲置资源重新组合在所难免。如何缩短社会资源闲置的周期,利用好这部分闲置资源,使企业能够保持较低的运行成本,又能依法纳税,是值得研究的课题。

要降低税负,必须完成房屋租赁与库房仓储的转换。这里要明确租赁与仓储的含义。所谓房屋租赁是指租赁双方在约定的时间内,出租方将房屋的使用权让度给承租方,并收取租金的一种契约形式;仓储是指在约定的时间内,库房所有人用仓库代客贮存、保管货物,并收取仓储费的一种契约形式。不同的经营行为适用不同的税收政策法规,这就为税收筹划提供了可能。

《营业税暂行条例》第二条规定:租赁业、仓储业均应缴纳营业税,适用税率相同,均为5%;《房产税暂行条例》及有关政策法规规定:租赁业与仓储业的计税方法不同。房产自用的,其房产税依照房产余值1.2%计算缴纳,即:应纳税额=房产原值×(1-30%)×1.2%(注:房产原值的扣除比例各省、市、自治区可能略有不同);房产用于租赁的,其房产税依照租金收入的12%计算缴纳,即:应纳税额=租金收入金额×12%。由于房产税计税公式的不同,必然导致应纳税额的差异,这就预示了税收筹划的机会。

以李经理的公司为例,用于出租的库房有三栋,其房产原值为1600万元,年租金收入为300万元。租金收入应纳税额合计为52.5万元。其中:应纳营业税=300×5%=15(万元);应纳房产税=300×12%=36(万元)。应纳城建税、教育费附加=15×(7%+3%)=1.5(万元)。

现对该公司的上述经营活动进行税收筹划。假如年底合同到期,公司派代表与客户进行友好协商,继续利用库房为客户存放商品,但将租赁合同改为仓储保管合同,增加服务内容,配备保管人员,为客户提供24小时服务。假设提供仓储服务的收入约为300万元,收入不变,其应纳税额为29.94万元。其中:应纳营业税=300×5%=15(万元);应纳房产税=1600×(1-30%)×1.2%=13.44(万元);应纳城建税、教育费附加=15×(7%+3%)=1.5(万元)。合计应纳税额为29.94万元。

两项比较,可以看出,库房仓储比房屋租赁每年节税22.56万元,即使考虑到出租变为仓储后,须增加保管人员,需要支付一定费用,但扣除保管人员的工资费用、办公费用仍可以节余十多万元。长此以往,则效果更好。此次税收筹划活动既满足了税收法规的要求,又满足了客户的需要,同时又达到了节税的目的。

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