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你家房子还剩多少寿命?

本文作者: 发布时间:2021-10-02
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你家房子还剩多少寿命?

你家房子还剩多少寿命?

你家房子还剩多少寿命?

国内住房产权为70年, 然而你可能不知道的是,依据国家相关法律法规,一般民居的设计使用年限仅为50年。交完几十年房贷,你老了,你的房子也老了。到时究竟是以房养老,还是为房子养老呢?

01
国家标准

先来具体了解一下房屋各部件到底能撑多久。我们学习了不同文件分别对建筑各部分使用年限的规定。

建筑结构可靠性设计统一标准 [附条文说明] GB50068-2018

首先,一般民居建筑设计的50年年限说的是建筑的主体结构,钢混建筑结构由混凝土和钢筋包裹成型。若存在施工方降低钢筋数量和水泥质量等偷工减料情况,使用寿命可能远低于设计寿命。

混凝土稀释过度,表皮脱落

据资料显示,1998年以来,我国建筑物平均使用寿命仅为 30 年。当然,这包含了拆迁带来的影响。建筑也有四类分级,如果你家住博物馆,保你百年不塌。

而除主体结构,其他附属设备有其单独的生命周期。

1,高层住宅极度依赖的电梯,在高频次的使用中老化很快。早期常见有,装修或搬家过程中暴力使用按钮,强行卡门,导致召唤系统失灵。到使用后期,易发生轿门导轨异物阻碍开关门,电子元件、电机和缆线老化,导致突然 “关你禁闭”。住宅电梯,技监局规定的使用年限为15年。

暴力使用电梯

2,老业主都知道,防水是最容易出问题的,且实际受施工影响极大。防水工序繁复,一般分六层,防水层使用的卷材可能会出现老化或低温下产生冷脆的问题。一般建筑防水层合理使用年限为 10 年,高层建筑为15年。质量低劣的寿命更短。

2013年全国建筑渗漏状况调查项目报告

3,北方的房子,外墙保温层尤为重要,例如这些给老房子外墙披的衣服,一般分为六层。保温层据规定最低使用年限不应少于25年。但因环境和施工质量,容易出现砂浆粘黏部位的移位、空鼓导致脱落。风大的地方可能连楼带人一起报废。

保温层脱落

4,建筑的水电暖线路,一般使用年限分别为20-50年不等,2014年电线新标规定不低于70年。电线电缆塑料保护套老化断裂,水暖锈蚀堵塞,实际使用很可能达不到年限。管线替换十分棘手,因为嵌在水泥结构中,需要凿开水泥寻找损坏处,对主体结构也可能造成破坏。

02
故事走向

一个正常维护公寓的预期折损周期大概是这样的:

刚交房的前2年,维护的职责逐渐从开发商向业主转移,业主花钱由物业来维护。此时基本不会出现大问题,主要以清洁和检查为主。

2-16年间,维护已经完全由业主负责。10年左右房顶防水层开始出现问题,需要反复修补,甚至要重做。电梯也将超过使用年限,面临大修或者替换。这时,物业就要开始动用你买房时默认收缴的《专项维修金》。

《住宅专项维修资金管理办法》

17-29年间,大部分建筑部件的情况开始恶化。电路、暖气、水管,可能陆续面临大规模维修替换。最困难的情况要数《专项维修金》花光后,物业需要加征维修金。但像屋顶、电梯、管线这些需要全体集资的公共维修项目,不受影响的业主有可能不买账,造成无限拖延。

30-50年间,业主开始要面临高昂的维护费用。住宅楼外部的装饰构件和住宅楼内部的装修都面临着大规模的整修和替换。之前的状况可能已经又经历了一遍。

50年后,超出设计年限,业主需主动自费请技术部门来进行检测,如果出现主体结构问题,如梁柱出现裂缝,需对应鉴定结果进行预防性维护,但若定为危楼,那就真判了死刑。

危险房屋鉴定标准 [附条文说明] JGJ125-2016

到时你可能面临四种选择:

你可以鉴定维修,并继续帮这个公寓养老。

或者转让出去,但谁也不能保障自己不是最后一个接盘侠(继续击鼓传花)

也可以拆除重建,向当地建设规划部门申请,原址重建。

再或者等待拆迁,不过市区高层住宅拆迁成本太高,地产商不会优先选择这么干。

03
三角关系

这里除了技术层面的老化问题,业主与物业的关系也将出现紧张态势。在极端情况下,高层住宅可能陷入一个恶性循环:

由于房屋老化、改善住房、城市扩张等各种原因,业主可能搬离公寓,大部分住户变成租客。此时,业主就不再关心物业管理,甚至拒绝缴纳物业费和维修金,这随之形成了一种恶性循环。业主减少,物业费收缴困难,物管躺平或离场,租客得过且过,公寓缺乏维护,老化加剧,房价暴跌,变成新型老破小——高老破。

望京某小区的墙上写着“快搬!”

这一现象在我国一线城市已经普遍化。本人就曾在北京望京住过有这样趋势的房子。楼里多数都是北漂的租客,管理松散,环境脏乱,楼道昏暗,小偷值班。房东拖欠上万物业费,为了催款,物管不停更换公寓门禁,逼住户去更新,威胁称:“不交物业费就不给办卡”。更绝的是,我搬家时还被保安拦住索要物业费,否则不让搬走。

望京某小区

04
他山之石

业主和物业的孽缘,是一个全球性的问题。在美国的某些州,业主管理委员会在催缴措施无果后,可行使对房产的留置权,强制驱离业主,将房子出租还债。极少数情况下,还会向法院申请强制拍卖。

2010年4月尼古拉斯凯奇房产遭强制拍卖

东京涉谷代官山社区重建于1923年关东大地震之后,曾是日本第一批钢筋混凝土集合高级住宅,曾盛极一时。但经过70年岁月侵蚀,逐渐破旧不堪。

1950年代官山社区

由于业主较多,更新计划极难推行。最终由日本社区最基本的组织“町会”牵头组成“再开发促进会”,通过商业街与公寓组合开发的形式,推动资本进入以及业主的认可,被日本评为20世纪最成功的再开发案例。但…这花了20年的时间。

改造完成的代官山-ADDRESS

如果把住宅楼形容成一个人,那么生活在其中的居民就是血液。各国体质不同,各地血型与组织方式也会不同。

美国产权结构简单,管委会执行能力强,法律严苛。日本这样的改造其实类似国内的低层老小区拆迁安置,这类老小区改造国家已经出手。2021年《政府工作报告》提出,新开工改造城镇老旧小区5.3万个,截止6月,已开工改造3.64万个。

2021年全国城镇老旧小区改造进展情况(截至2021年6月末)

但我国近20年来,新建住宅以高层为主,产权结构复杂,一栋楼动辄几百户,维护难度大,费用高,管理困难,意见更难统一,国外的经验并不能直接借鉴。高层住宅老化,可能将成为未来极其艰巨的挑战。

05
先发现问题,再解决问题

更令人担忧的是,设计使用年限背后还藏着另一个鬼故事——“追责期”。在年限内发生建筑公共构件脱落引发的事故,例如建筑外墙脱落砸到人,将由相关建设单位负责,而在过期后, 则由业主和物业共同负责。

外墙脱落

若是拖欠物业费或物业退场的小区,则由全体业主负责。也就是说设计使用年限并不代表真正的使用寿命,而是出事故后直接责任方的转移。

房地产的击鼓传花

虽然,在钢筋混凝土的森林里,你可能连隔壁邻居姓王都不知道,也觉得物业没卵用,但其实,你们却共担着整座公寓的兴衰存亡。也许房地产的击鼓传花还会继续,但谁也不能保证自己不是最后的接盘侠。房子终有老化的一天。对于我们大多数人来说,一个房子可能是一辈子的选择。当大厦将倾时,可能就像电影里说的一样:the poorest,as always, pay the most.

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