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去“中介化”浪潮下,“贝壳”们会被卷走吗?

本文作者: 发布时间:2021-09-11
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去“中介化”浪潮下,“贝壳”们会被卷走吗?

去“中介化”浪潮下,“贝壳”们会被卷走吗?

去“中介化”浪潮下,“贝壳”们会被卷走吗?

2021年5月20日,链家创始人左晖因肺癌离世。围绕这一事件,各大社交媒体呈现出用户观点的极大分歧。

有人说,左晖是功臣,他将一个坑蒙拐骗的草莽江湖整顿为运行有序的商业赛道。

贝壳的官方公告《别老左》回顾了左晖“做难而正确的事”的精神力量。一位接近链家人士对「新熵」盛赞ACN经纪人网络的创新:“此前经纪人倾轧竞争的现象严重,合作意愿很低。ACN网络使经纪人间的合作变为可能,降低了抢单概率。”

也有人说,中介是房价上涨的背后推手,通过垄断、屏蔽个人卖家房源信息的方式,在市场中攫取超额利润。

随着近期各地房地产政策的相继出台,一股“去中介”的浪潮,正在扫荡房地产市场,并赢得网民叫好。

其中,政策发力的主体多为地方政府。今年2月,深圳市推出房地产市场官方指导价作为封顶价格,中介挂牌价格不得高于参考价,而商业银行将根据这一指导价发放二手房贷款;8月19日,杭州上线二手房官方交易平台,并上线“个人自主挂牌房源”功能。

而二手房官方交易平台的上线,在社交媒体上被网民解读为“全面取缔中介机构的起点”,消息曝光后两天内,中介平台贝壳的股价在两天内暴跌19.47%,市值蒸发近300亿人民币。

而在相关报道的评论中,网民几乎表达了对中介一边倒的反感情绪。这从一个角度印证了中介市场改革的必要性——一边是中介规范化、制度化的服务能力提升,一边是购房者与日俱增的抱怨,中介行业口碑的两极分化,已经走到一个关键的分水岭。

01 中介与“原罪”
消费者对中介的不满,来源于哪些方面?

第一,在早期的中介行业中,主要问题集中在诚信上。例如,租房市场中资金链断裂的二房东,以及购房市场中提前收取佣金的中介,往往会对未完成合同履行的租客或购房者采取冷处理的态度,甚至不退还佣金。例如,北京市场一度流传着“没被中介骗过不算北漂”的段子。

据《经济参考报》报道,有中介经纪人员会以高出卖方底价要求的价格,将房屋出售给买家,从而从中赚取差价。此外,部分经纪人会囤积高性价比房源,并出售给房地产投机者,从中赚取“内幕信息费”。

中介之间也存在同样的问题,一位房地产经纪公司从业者对「新熵」表示,房地产中介销售的工作其实非常困难,遭遇用户跳单(跳过中介而私自签订买卖合同)的情况非常多。此外,非独家房源也容易在成交阶段遭遇同行的返费竞争。而类似矛盾往往通过争吵,甚至“武斗”的方式解决。

上述乱象的产生,与早期中介市场监管缺位带来的丛林效应有关,左晖曾提出房地产经纪人招聘10万本科生的构想,核心也是为了解决房地产中介行业的整体形象问题。

第二,中介获得的利润,与其付出的劳动不对等。或者说在购房者看来,经济中介没有创造足够的服务价值,但收取了过高的中介服务费。

在中介的对外宣传口径中,中介费被解构为时间、经验、劳动、渠道、服务等资源信息。一个清晰的现象是,中介正在极力维护房产交易的盲盒色彩,例如宣传“跳过中介等于被骗”、“无中介服务无法完成贷款购房流程”等观念,而以上观念正是二手房、租房中介获客的基础。

然而在经纪人内部,对中介费的认可程度并不统一,前述中介从业者表示:“如果我自己购房,一定会跳单,没有我跳不了的单。中介带看新房后,可以独自回去找到房主交易。”而这里的“跳单”,实质就是跳过中介费,完成个人对个人的交易。

第三,房地产中介通过加剧买卖双方的信息不对称,而非减少信息不对称来盈利。虚假房源问题则是其中的核心表现。

一位出租个人房源的租户对「新熵」表示,将房源信息挂到租房信息的门户网站后,收到大量的中介的电话轰炸,而真正的租房者寥寥无几。而在中介更高成交价格的许诺下,房东很难不受打动。

事实上,虚假房源的泛滥,已经演变为“劣币驱逐良币”的过程,虚假的精致房源图,以及虚构的低房价,在交易平台垄断了绝大部分用户注意力。这导致合规中介以及个人房东的房源信息被淘汰,更多中介选择“打不过就加入”,虚假房源从而形成对交易平台的覆盖,这也是链家进军互联网真房源平台的市场环境基础。

第四,房地产中介存在双边代理现象,不利于买方利益。

这意味着中介依赖买卖双方的成交获取收益,而难以为买方的切实利益服务。这催生了中介隐蔽房源缺陷的现状,在中介行业的话术培训中,业主急售、不高于市场价、竞争者多往往是高频词汇,而房源真正的问题大多被忽略,同时,买方对中介的信任成本进一步增加。

02 对中介冲击有多大?
从近期各地方政府涉及中介的房地产政策看,政策的核心更倾向于规范中介,而非消灭中介存在的市场基础。

前述房地产中介从业者对「新熵」表示,公司内部已经对相关政策的出台有所讨论,核心结论是,无论是官方二手房个人对个人交易平台的推出,还是房地产政府指导价的推出,均不会对中介的商业模式构成影响。

以房地产政府指导价为例,中介公司认为,指导价限制了中介追求更高成交价格的能力,但同时也冲击了卖方的溢价需求。尽管政府指导价为市场成交价格做了封顶,但卖方仍然会追求以更高价格销售。

从社交媒体的反馈看,此次深圳推动的房地产政府指导价,有一定与真实市场价格脱节的问题,例如个别地区的指导价较市场价格高估或腰斩。

而事实上,政府指导价更多针对的,是银行提供的购房贷款,以及买家的心理预期。根据规定,商业银行将根据成交参考价格发放二手房贷款,这将提升购房者需提交的首付比例。此外,指导价将对买方的预期价格构成影响,当卖方试图拉升实际售价时,会与政府指导价发生冲突,这在一定程度上限制了人为的价格抬升。

对于二手房的官方交易平台,中介公司认为,将房源交给中介,意味着省去约见购房者的时间成本,这将限制个人房东到官方平台挂单的意愿。此外,官方交易平台并未提供中介囊括的交易服务,包括提供贷款流程服务,规避法律风险,提供交易流产后的赔付佣金等,由于缺少第三方监管账户,官方交易平台只能承接非贷款购房。

截至9月2日,杭州二手房交易监管服务平台的中介房源信息和个人房源信息分别是270488条和1905条。这意味着,中介仍然是官方交易平台房源的主要供给方。

对于中介来说,尽管一系列新政策的出台产生了“去中介化”的猜测,但对自身的影响有限。由于官方平台的流量规模、房源数量及覆盖市场的程度都远不及中介平台,从目前状态看,“去中介化”更多处于试点阶段,房地产中介在市场中仍然具有不可替代的地位。

03“去中介化”的实质是什么?
从阿里巴巴遭反垄断调查开始,大型互联网公司陷入了一场多事之秋。

2020年11月2日,多部门约谈蚂蚁金服实控人马云、董事长井贤栋、总裁胡晓明,蚂蚁金服的IPO被迫中止。2021年7月4日,国家网信办要求应用商店下架滴滴APP。

这一轮由地方政府主导的“去中介化”,在本质上与蚂蚁金服、滴滴的监管风暴一致,都是对大型互联网企业数字垄断行为的打击。

从农耕时代,到工业化时代、数字化时代,社会的主要生产资料从土地变成了产权和数据。围绕主要生产资料,历史呈现出兼并——均分/打破兼并——兼并的周期规律,并深刻影响国家兴衰。

例如,最先实践大一统国家治理的汉朝,遭遇到豪强大族兼并土地,役使贫民的问题,地方豪强越来越多地蚕食本应由国家掌握的人口和税收,并在事实上独立出中央政府的监管能力之外,并最终构成两汉政府中央权威的瓦解。

在数字化时代,数据这一主要生产资料进一步出现向少数互联网公司的集中,而兼并数据的危害,较兼并土地有过之而无不及。

一方面,数据垄断者拥有对市场的定价权,美团、滴滴在掌握所在赛道绝大部分市场份额后,均通过提高抽佣比率的方式提高回报率。以中介市场为例,2019年,左晖表态“中国2.5%的中介费率较美国、日本、南非等市场低。”随后,上海链家将中介费率上调至3%,这引发了整个中介市场的费率上调浪潮。

另一方面,数据垄断者有能力引导算法价值观向着有利于平台收益最大化的方向发展,例如大数据杀熟,限制从业者在平台中获利过多等。

具体到中介市场中,政府力量入场的一项重要意义,则是打破中介机构对楼盘数据的垄断能力,使中介回归服务本源。

以美国市场为例,6%的中介费率,源于中介对房地产市场的高度介入。截至2020年,美国中介在二手房市场渗透率达到90%左右,而国内中介在新房和二手房销售渗透率仅为46%,主要集中在高线城市中。

相比美国市场,国内中介行业在经纪人素质、代理制度上有较大差异。19世纪,美国出现经纪人定期共享房源的MLS(Multiple Listing Service,多重上市服务系统或房源信息共享)系统,参与促成交易的买方经纪人将共享佣金,这使中介行业的主要精力从笼络房源,转移至服务获客上。在互联网时代,MLS系统也随之转移至线上。

相比之下,国内中介仍然依赖垄断卖家房源数据,通过屏蔽买方获取房源信息的其它渠道,从业实现对3%左右中介费率的维护。一旦官方主导的楼盘共享平台完成覆盖,中介垄断数据的超额利润部分将消失,越过中介完成交易的数量将提升。

而本次杭州市推出的二手房交易监管服务平台,政策核心在于房源核验统一编码。这意味着从数据层面,杜绝假房源进入市场的可能性。

而随着房源统一编码的数据整理工作完成,未来的互联网平台将实现所有房源的“编码化”,无唯一编码房源将被下架处理。这意味着中介对房源数据的垄断被打破。而中介将回归面向买家进行跑腿+过户服务的本源,这或将导致中介利润空间被压缩。

原因在于,美国中介经纪人能够在开放房源信息的市场中赚取6%的中介服务费,得益于美国繁琐、复杂的法律系统。以卖房为例,房东需要缴纳过户公证费、产权保险费、房屋维修费、白蚁检查费、县政府乃至市政府的过户税等。对买方来说,持有房产的税款可能超过房价本身。因而在美国,雇佣会计师进行个人税务筹划是常见现象。

这是美国高学历经纪人现象形成的根本原因,即个人无力应对复杂的过户手续。显然在国内,购房的相关负担更多出现在按揭手续层面。这限制了经纪人获取更高收益。当房源信息的垄断打破,市场竞争将倒逼中介费率向更低水平发展,中介行业梦寐以求的美式MLS的行业格局,将以另一种形态实现。

参考文献:

1、《房地产中介,本质上赚的是什么钱?ZF推出“二手房交易监管平台”是为了“去中介化”?》,付鹏。
2、《美国房地产经纪行业发展基本情况及经验借鉴》,卢航。
3、《房地产经纪系列专题二 美国经纪行业现状、模式与格局》,杨侃、郑南宏。

去“中介化”浪潮下,“贝壳”们会被卷走吗?

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