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老破小装电梯,比搬迁难十倍

本文作者: 发布时间:2022-02-02
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老旧小区想装电梯,没你想的那么容易。/视觉中国

引用
老楼装电梯,听上去当然是一件好事。

一些房龄较老的小区,由于建成年代较早、失养失修失管,以及市政配套设施不完善、社区服务设施不健全等原因,居住舒适度逐年降低。

2020年7月,全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见发布,此前,城镇老旧小区改造已有三年的试点经验。由于拆迁成本高或者并不需要大拆大迁,老旧小区改造是近年来的重点民生工程,加装电梯就是其中的一项重要举措。

这些居民改造意愿强烈的住宅小区(含单栋住宅楼),主要指2000年底前建成的老旧小区。它们一般没有电梯,而住户普遍年龄偏大,出行不便。因此,老楼装新梯就成了推进老旧小区改造的试水工程。

不过,从住建部粗略的统计来看,各地推行的效果不一,这件好事要实行起来,并不是那么容易。

杭州的“公交化电梯方案”,在争议声中,已经运行了一段时间。

不久前,杭州一老小区想出办法:新装电梯像坐公交车一样按次付费,一次一块钱。电梯公司全额承担前期建设和后期维保费用。然而,根据媒体的后续追踪,这一模式运营状况并不理想,很多人宁愿爬楼,也不愿意花一块钱坐电梯。“爬一次省一块”,老人的钱并不好赚。

澎湃新闻上个月发布的报道中提到,目前投入的公交电梯有三成亏本,下一步电梯公司打算调整运营策略。

“公交电梯“一次1元钱,真的划算吗?/@澎湃新闻

这个案例的结果看上去是双输——电梯公司血亏,已经投资的钱因为电梯使用率低收不回来,也不可能再重新回到由业主出钱+政府补贴的协商阶段;本来有了方便上下的电梯,但结果居民还得爬楼。

怎么给老楼装上电梯,关键在于背后的利益平衡,公交化运营显然没有彻底解决这一矛盾。不仅是装电梯的钱谁出,不同楼层的住户按照什么比例出,更重要的是,在高房价的当下,新装的电梯改变了不同楼层的房产价值,必然会造成居民对此的不同态度。

小小的电梯,承载了道德、经济利益等权利博弈,能否顺利推行这项民生工程、真正做到惠民,恐怕得非常细致地权衡和处理其中的问题。

加装电梯还处在初级阶段

在某地产中介公司工作多年的李超觉得,最现实的办法还是居委会、物业管理与业主和电梯公司协调,由业主出钱+政府补贴把电梯装上。

“能装上就不错了。现在最难的是,业主之间利益不均,达不成一致意见,吵了好几年,有的住户人都去世了也没装上。”李超说。

一些处在中心地段的老房很尴尬。一方面,地理位置极佳,周边交通和配套设施完善;另一方面,没有电梯和车位,舒适度不高。

由于拆迁成本高,地产商一般选择在城市新区另起炉灶。前期棚户区改造的货币化拆迁安置在一定程度上推高了房价,各地棚户区改造货币化安置政策又相继退出,老旧小区改造走上前台,成为未来城镇的重点工作。

陕西省西安市,高楼林立与上世纪八九十年代建成的老旧小区形成鲜明对比。/ 图虫创意

从2017年起,住建部会同有关部门开展城镇老旧小区改造试点,2019年开始在全国层面推进。

与之前“大拆大迁、一拆了之”的方式不同,2019年,国务院常务会议部署推进城镇老旧小区改造的重点在于,“改造建设小区水电气路及光纤等配套设施,有条件的可加装电梯,配建停车设施,促进住户户内改造并带动消费”。

随着国务院正式发文,要求到2022年,基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制;到“十四五”期末,力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务,各地对于加装电梯将陆续进入实操阶段。

住建部给出一组数据,我国老旧小区接近16万个,建筑面积达40亿平米,涉及城镇居民人数过亿。据国务院参事、住建部原副部长、中国城市科学研究会理事长仇保兴估算,这项旧改工程投资额超过4万亿元,如果按照5年改造期来算,每年增加投资额为8000亿元。

近年来,住建部门倡导筹集资金多渠道化、鼓励第三方企业开发电梯外围功能。/图虫创意

如此庞杂的惠民工程,与之相关的各方人士都怎么看?

全球电梯巨头、奥的斯中国总裁郑培明对《新周刊》称,加装电梯业务和新梯改造、维护服务这些电梯业务不太一样。“它是在老旧小区原来没有电梯的楼外面去加装电梯,所以这部分业务不仅仅关系到电梯,同时关系到电机与现有建筑的一个连接。”

电梯公司需要提供电机运行的一个井道,然后把井道跟楼房连接起来。这是一个相对比较特殊的业务。

“我们也看到了这是中国社会未来发展的趋势,一个是老龄化,另外政府也在提高人们的生活质量,让人们有更多的获得感。”郑培明说,针对旧楼加装电梯,奥的斯也成立了一家奥的斯机电科技有限公司,已经在该领域深耕多年,具有一定销售规模。

随着老龄化社会的进展,老小区加装电梯逐渐成为城市治理中绕不开的话题。/图虫创意

郑培明认为国内的加装电梯业务还处在初级阶段。

他分析道,这项业务的开展有几个难点,一是旧楼业主间的协调和认同;其次,不同老楼的建筑特点以及地下管网错综复杂,需要在加装电梯中考虑。“安装工期需要特别短,尽可能对居民的出行生活造成的影响最小。”郑培明说,“最重要的是,这些电梯完成安装之后,后续的保养和安全如何保障,这些都是对电梯行业提出的课题。”

老旧小区属于本土性极强的工程,业务流程非常复杂,其实是一个总包工程,不仅仅是电梯,还涉及到钢结构的设计制造以及相关施工。能够承接这项工程的公司必须了解当地的风土人情,和当地政府部门有好的关系。

李超说,这决定了一般承接加装电梯的都是当地一些规模不大的公司。

2018年4月23日,广州天河区六运三街4号加装电梯现场。/视觉中国

不过,最难搞的还是业主。“一个单元的业主之间达不成一致意见,那就耗着,装不了。”多年的中介经历,让李超见过不少这种例子。

高楼层居民想装、低楼层不想装,彼此之间达不成统一意见那就无法装新梯;老楼装新梯明显是高楼层住户受惠、低楼层住户受损,顶层的房价噌噌上涨,一楼房价则有所贬值,如果要装的话,高楼层到底给低楼层偿付多少才算合理?

还有装上新梯后,电梯公司或者其委托公司,需要考虑一个合理有效的运营模式,才能保证收回成本不亏损。这些问题,一朝一夕之间还没有标准回答。

加装电梯?真的有人不乐意

李超见过最极端的例子是人都去世了,电梯还没装上。

待改造的老旧小区,一般都是上世纪八九十年代单位盖的宿舍楼,大多数是六层高的板楼,极少数的是七层。

“最想要装电梯的是五楼和六楼上了年纪的住户。四楼的意见没那么强烈,有点儿倾向于装。三楼以下的不想装。一楼最不想装——楼外挂一个电梯,直接影响采光,还被电梯里的陌生人把隐私看光。”李超说。

2017年,北京的一些老小区成为加装电梯的试点项目。装不装电梯,需要每个单元住户一致同意。

一楼的住户一般都是加装电梯工程的“钉子户”。李超说,他很理解这些业主。“这些业主宣称的采光受到影响是真的。不过房价还好,实质性影响没那么大。”李超说,随着中国老龄化程度加深,一楼还是比较吃香的。

“不患寡,而患不均”,成为许多老小区电梯加装项目的诅咒。/图虫创意

“六楼是最沾光的。”李超说,加装电梯之后,房价直接上升,最高的能升30%。加装电梯的矛盾常常是一二楼住户和五六楼住户之间的矛盾。

他见过一些老邻居因为意见不一伤了和气不相往来,也看到有些老住户等不起了,把老房卖掉搬去郊区买了带电梯的新房。

加装一部电梯的费用一般在60万-80万元之间。加上政府补贴,平均算下来,业主需要出的费用大约为一半。

“大家都觉得如果要装电梯,五六楼应该出最多的钱、并且补偿一二楼,但如果你是五六楼住户,你愿意补吗?道理谁都懂,谁的谁心疼。”李超说。

他有一个河南的朋友,这位朋友父母家是老旧小区,装上了电梯。朋友的父母住在三楼,当初和一楼二楼的邻居们一起,强烈反对装电梯。

后来,由于这个工程是试点工程,由政府拍板决定装,但一二三层的邻居们拒绝出钱。四五六层的居民们经过协商后,还是决定装,于是,电梯就设置只在四五六层停,一至三层不停。“朋友的爸妈其实很沾光,一分钱没出,每次坐到四层再走一层就到家了。”李超说。

住建部的数据显示,2020年前8个月,开工进展较快的地区包括海南、宁夏、河北、甘肃、安徽、江苏、山东、河南、上海、北京等。

2021年6月22日,北京,海淀区北太平庄街道政法大学宿舍17号楼进行旧楼改造加装电梯惠民工程,主体框架和玻璃外墙已基本完成,正在进行内部装饰。/视觉中国

近日,海南省住房公积金管理局出台新规,在本省缴存公积金的职工本人及配偶,可申请提取住房公积金,用于老旧小区改造范围内的既有住宅加装电梯,希望从资金支持上“刺激”老楼居民们装新梯的意愿。

根据追踪此事的《海南日报》报道,能不能装上电梯,仍取决于低层住户的态度。低层住户要是死不同意,这事儿就得停摆。

装上电梯之后的运营,也是难题。

加装电梯主要由两部分的费用组成,一是前期的电梯购买和安装费用,二是运营过程中的维保和能耗等费用。

一般,电梯公司会和物业管理对接,电梯的维保和能耗等费用,由物业管理负责收取。“以现在小区业主和物业公司的关系来看,多收一毛都难。”李超说,有个小区的物业费用20年没变,需要翻新一些基础设施,提高了一倍,很多业主拒绝,就是不来交物业费。“除非让业主们自己选一个信得过的物业公司吧。”李超觉得,凡事只要涉及到多人的钱财,就很麻烦。

加过业主群的人都知道,老小区装电梯有多难。/图虫创意

正如前述采用“公交电梯”模式的杭州小区,它没考虑到电梯其实是作为公共品使用,一般都采取一次性支出的方式。带有半强制性的一次性支出后,居民们自然想要更多使用才划算,而每次都提醒人们考虑是否要使用的分次支出,必然让人们“省”字为先。

话说回来,跨越了如此之多的困难,就算装好了电梯,也不代表万事亨通。如果长期不交电梯维保费用,折腾了很久的电梯还是白装——没钱的话它就得停运。如何收钱,如何花钱,如何兼顾大多数人的感受和利益,在中国大大小小的社区里,向来都是一个复杂无比的问题。

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