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朋友们在挑选法拍房时要注意什么呢?

本文作者: 发布时间:2021-03-29
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朋友们在挑选法拍房时要注意什么呢?

朋友们在挑选法拍房时要注意什么呢?

朋友们在挑选法拍房时要注意什么呢?

法拍房在最近几年可谓是很多朋友买房关注的重点区域之一,不过根据卡神小组了解,线上法拍房已经热火运行了好几个年头,很多法拍房网拍页面的公告部分到底传达了什么?朋友们又该识别哪些潜藏风险呢?那么今天卡神小组就来和朋友们讲一讲朋友们在挑选法拍房时要注意什么呢?朋友们一起来看看详细内容吧。

首先,朋友们要了解下法拍房是怎么来的?

银行按揭违约:购房人向银行贷款购房,后不能如期如数偿还贷款,银行则会向法院提出民事诉讼,要求贷款人就被抵押房屋拍卖变现来偿还贷款。

民间借贷违约:用房屋作为抵押,向他人借款并写下借款凭证,到期未还款或未还清借款,放贷人向法院起诉要求拍卖借款人房屋清偿借款。

财产没收:刑事案件中判决没收犯罪嫌疑人全部财产的,如涉及不动产,改不动产可依法拍卖变现后收归国库。

无主财产:也就是无人认领的财产。

离婚和继承案件中争议走司法拍卖分割财产的。

挂拍的大多法拍房的产生是商业贷款和民间借贷产生,低价虽香,但有些房屋会有一定风险,竞拍经验不足的购房者或投资者就要擦亮眼睛,决定是否参拍标的物。

一、是否有租赁

买卖不破租赁,这句话接触过法拍房的人应该都听说过。看到低价房源上拍,不要被价格迷晕了眼,先仔细看看竞买公告,有的房屋目前仍有租赁情况,那么即使自己拍下过户,可能也无法马上入住。

2-3年租约对于不是急着入住的竞买人还算可以接受,但如果长至10年甚至20年,那么就是一个大麻烦。拍下带租赁的房产,后续的租金是属于买受人的,具体需要买受人和实际使用人交接。

而有的“老赖”会恶意签订长期的租赁合同的手段来给竞买人带来困扰,遇到这种情况不要慌,有几点可以入手:首先看租赁合同年限,超过20年的租赁合同,超过部分不受法律保护;其次,看租赁合同签订日期是在房产查封之前还是查封之后;最后,我们还可以通过看是否该房产有租赁备案,以及是否定期有银行流水等方法解决这一难题。

二、是否被占用

租赁和被占用都是会让买受人头疼的问题,法院对于上拍的房产是否有占用情况大多会注明,如果竞买公告里写上有人占用,有意向的竞买人就要小心了。

最好的情况就是,竞买公告里有写明法院将负责拍卖之后的腾退清场,不用买受人出面,法院负责腾退,如果占用人拒不配合,法院将强制腾退。而有的法拍房的竞买公告里会写着占用人愿意在拍卖成交之后配合腾退,这样的占用人还是比较通情达理的,但也不排除事后毁约的可能。

最坏的情况是,竞买公告里写着法院不对法拍房成交后的腾退做担保,这样就是要求买受人自行解决了,至于是用警察援助法还是搬进同住法就看各人选择了。有占用情况的房子还是需要竞买人在买之前看清楚的,法拍里后期腾退产生的纠纷实在是数不胜数了。

三、税费和欠费

法拍价格虽美丽,还是需要谨慎对待,天价税费、欠费可能让买受人叫苦不迭。
对于税费或欠费法院在竞买公告里都会告知竞买人,但是法院不会给出具体的数字,这个就需要朋友们自己调查或者委托调查清楚了。

法拍房过户的全部税费都由买受人承担,买受人一定要清楚了解、计算过户可能涉及的税费。法拍房种类非常多,如继承性质的房屋、商业性质的房屋等,有的房屋过户涉及的税费非常高,买受人竞拍前一定要有充分准备,计算好成本。

1、契税:法拍房契税的征收税率与普通二手房交易是一致的,目前契税的征收税率是根据房屋套数来确定的;提醒各位,房屋套数可是以家庭(购房人、配偶及未成年子女)为单位来计算的,最终以不动产登记中心出具的住房查询证明为准;

2、营业税(各地方不一):2年以上房屋不再区分普通住宅与非普通住宅;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税;目前,国家对销售不动产的营业税征收标准是销售额的5%,加上城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加,一共是销售额的5.6%;

3、个人所得税:一般卖方承担,如果是卖方唯一一套房子,且居住五年以上没有此税,但虽然卖方居住此房五年,可是这套房子不是他唯一的房产,则此税要交;

4、普通住宅免征:非普通住宅3年内:房屋成交总额×0.5% ;3年至5年:房屋成交总额×0.25%;5年或5年以上:免征;

5、印花税:总房款的万分之五;

6、交易手续费:平方米数*3;

7、产权证工本费:一般为80元。

同时,还可能存在原业主欠缴的房屋物业管理费、水电费等。买受人要承担原业主房屋欠费,包括但不限于水、电、燃气、物业管理费等,买受人要自行去有关部门办理水、电、煤气等户名变更或安装手续,并承担相关费用。

四、贷款

在这里,卡神小组建议朋友们一定要在拍卖前的7-10天向相关银行申请贷款,向银行提交《贷款预申请表》,准备好身份证、户口本、征信报告、收入证明、工作证明、银行流水等所需资料,待手续办完银行预审批通过后再参与竞拍。否则一旦交了保证金准备参与竞拍,那么即使当时没有进场,先前交的保证金都是不会退回的。实务中如果存在操作冲突,也可以通过三方进行垫资再进行抵押贷款。

五、尾款

在对竞拍房屋做好一系列了解后,就是尾款部分了,竞买公告里会载明缴纳尾款的期限和缴款账户,缴款账户是法院指定账户,卡神小组提醒朋友们一定要核对清楚以免上当。

缴纳尾款的时间:通常为10-15天,但有的标的只给予一周的时间缴纳尾款。时间到了,则必须要缴清尾款,否则将没收保证金。遇到放款延迟也不用慌,可以真诚的向法院说明情况,与法院沟通协商,但最终由法院定夺是否可以延迟缴款。

对于资金方面要求可能比较大的,或者比如受疫情影响等客观因素不能及时缴清尾款的,竞买公告里也会写明是否允许竞买人向法院申请延期缴纳尾款,如果有写明,买受人也可以提前与法院沟通申请。

资金方面的问题一定要趁早准备好,缴纳尾款也尽量要趁早,以免出现人财两空的情况。

卡神小组总结:在最后,卡神小组提醒朋友们,买法拍房不是拆盲盒,只有做足准备,具备了相对的专业知识,才会避免一些不必要的麻烦。卡神小组告诉朋友们,如果自己实在不放心,也可以寻求专业的辅拍机构或专业人士的帮助,了解好竞拍规则和拍品,明确好心理价位,收货自己心仪的房产。希望这个资料对朋友们有所帮助。

朋友们在挑选法拍房时要注意什么呢?

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