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纳税筹划具体方案解析:租约不同税不同

本文作者: 3年前 (2018-01-16)

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纳税筹划具体方案解析:租约不同税不同

W公司将自己多余的一部分厂房出租给了自己的生产配套供应商Q公司。双方约定房租每个月为186000元,W公司每个月承担Q公司在这栋厂房生产时发生的电力费10000元和5000元的自来水费,超过部分由W公司向Q公司收取。W公司法务部拟订好协议后,交给财务总监K先生审核时,K先生测算了一下,发现这个方案在纳税上不划算。

按照税法,企业出租房屋的租金要缴纳5%的营业税9300元(附加税忽略不计,下同),按照租金缴纳12%的房产税22320元,剩余部分并入企业的收入合并计算并缴纳企业所得税。而按照协议,W公司每个月还需要承担Q公司电力费10000元,电力费缴纳17%的增值税,这1万元电费对应的增值税进项税为1453元,自来水缴纳13%的增值税,从自来水公司取得的增值税进项税为613.21元。

由于出租房屋不缴纳增值税,按照税法规定,用于非增值税应税项目的增值税进项税税额,需要转出不能抵扣,因此这个方案中增值税进项税转出2066.21元。综合计算下来,不包含企业所得税,W公司共缴纳和承担的税金总额为33686.21元。K先生发现,因为租约中包含了10000元的电力费和5000元的自来水费,W公司为此多缴纳15000×5%=750元的营业税,多缴纳了15000×12%=1800元的房产税,再加上增值税进项税额转出,W公司共多缴纳各项税金4616.21元。

经过思考,K先生提出另一个租约方案:签订厂房租赁协议,每个月租金为171000元。另签订水电费转售协议,每个月转售给Q公司电力费10000元(含税)及自来水和排污费5000元(含税)。法务部的同事一时没理解,K先生做了解释,第二套方案计算出来的税金和第一套方案有很大差异。

房租171000元,按照税法缴纳5%营业税及附加8550元,租金缴纳12%房产税20520元,转售电力费10000元和自来水和排污费5000元(含税),取得的进项税2066.21元与销项税相同,本次转售电力费应缴纳增值税为0元。按照这套方案,W公司共缴纳税金(不含附加税和企业所得税)29070元,比第一套方案每个月累积少缴纳各类税金4616.21元,一年可以减少缴税55394.52元。

W公司的这个经营行为在税法上称之为混合销售,即一项销售行为如果既涉及货物又涉及非增值税应税劳务。之所以交税不同,是因为这两套方案把不同税种的业务分开核算。由第一套方案可见,如果将水电费合并在房租里,不但要缴纳营业税及附加和房产税,合并税率超过17%,还因为缴纳增值税的水电费用于非增值税项目导致进项税不能抵扣,这直接导致了该方案多缴税。而第二套方案,将营业税业务和增值税业务分开签订协议,分开核算之后,房租缴纳营业税和房产税,而转售的水电费平进平出,不需要缴纳增值税,同时由于销售水电是增值税的征税范围,因此,水电费的进项税也不需要进项转出,可以直接抵扣,这样也比第一套方案对企业有利得多。

纳税筹划具体方案解析:租约不同税不同

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