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谈房产税的节税技巧

本文作者: 3年前 (2018-01-26)

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谈房产税的节税技巧

房产税属于财产课税,按年征收,分期交纳。

我们现在执行的房产税条例,还是1986年制定的。大致是:房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收;房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳(具体减除幅度,由省、自治区、直辖市人民政府规定),房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。国家机关、人民团体、军队自用的房产;由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产,宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产;个人所有非营业用的房产;经财政部批准免税的其他房产等,免征房产税。

除条例规定的免税项目外,目前下列单位自用的房产也免税:铁道部所属的铁路运输企业;非营利性医疗机构、疾病控制机构、妇幼保健机构等机构;政府部门和企业、事业单位、社会团体、个人投资兴办的福利性、非营利性老年服务机构,非营利性科研机构,企业办的学校、托儿所、幼儿园,公益性未成年人校外活动场所。

房产税的税率,若依照房产余值计算缴纳,税率为1.2%。若依照房产租金收入计算缴纳,税率为12%。我们举两个例子来详细说明:

【例】某企业年初拥有原值500万元的房产。当地政府规定,按原值一次性扣除20%后的余值纳税,税率为1.2%。该企业应交纳的房产税为:

年应纳税额=500×(1-20%)×1.2%=4.8(万元)

月应纳税额=48000÷12=4000(元)

【例】某企业将原值500万元的房产,以每年60万元的租金租给其他单位使用,按租金收入12%的税率纳税。该企业应缴纳的房产税计算如下:

年应纳税额=60×12%=7.2(万元)

月应纳税额=72000÷12=6000(元)

对于拥有房产的企业来说,不管是按房产出租收入的12%征收,还是按房产余值的1.2%征收,房产税都不是个小数。但从这两个例子的计算结果我们可以看出,同是500万元的房产,按不同的基数计算税金,企业交纳的税金就不同,相差50%甚至更多。这其中就有节税筹划的空间。

对房产税的节税筹划技巧,我们归纳为“分、转、变”几种方式。案例讲解如下:

案例1:分——分别签订租赁合同,减轻房产税税负

这个案例的筹划效果是:节约了120万元税款,税负下降幅度35.29%。

企业租赁大都涉及房屋租赁,例如出租车间、厂房,宾馆、门面房等,这些都和房屋有关。涉及房屋出租,根据规定,就要按租金收入的12%交纳房产税。但往往企业出租的不仅只是房屋设施自身,还有房屋内部或外部的一些附属设施,比如机器设备、办公家具、附属用品等。税法对这些设施并不征收房产税。但是,如果把这些设施与房屋不加区别地同时写在一张租赁合同里,那些设施也要交纳房产税了,很多企业的税负就是这样高上去的。

某国有企业要把下属一家开工不足的工厂出租给一家民营企业,双方谈定厂房连同设备一年的租金是2000万元,并据此签订了租赁合同。内容大致是:甲方同意将厂房连同设备租给乙方,乙方支付厂房和设备租金一年2000万元。合同签订后。乙方先付一半的租金,年底再付另一半租金。

按照这个将厂房连同设备一起出租的合同,甲方要交纳税款如下:

交纳房产税为:2000×12%=240(万元)

交纳营业税为:2000×5%=100(万元)

两项合计为340万元。

也就是说,依据这个合同,机器设备也交纳了12%的房产税。这确实有点冤大头。

出租工厂的第一年,这个企业老老实实(因为不知道当了冤大头)地交纳了340万元的税款。但在第二年找到我们咨询之后,他们的出租合同就“相见恨晚”地改变了,把一个租赁合同改变为两个租赁合同——厂房出租合同与设备出租合同。内容大致是:

甲方以每年1000万元的租金出租厂房,每年1000万元的租金出租设备。

虽然两项租金合计仍为2000万元,但因设备出租不涉及12%的房产税,纳税总额因合同内容的改变随之发生明显改变:

甲方出租厂房交纳的房产税为:

1000×12%=120(万元)

依据2000万元和5%的税率交纳的100万元营业税不变;设备出租不涉及房产税,即节约了120万元。这样甲方总体纳税就从340万元减少到220万元,税负下降了35.29%(120÷340)。

对于征收的特殊税种,我们在交易时应当充分了解税法规定,把不涉及该特殊税种的业务分开,就能减轻税负。

案例2:转——转化服务内容,减轻房产税税负

这个案例的筹划效果使企业直接减轻税负60万元,税负减轻率35.29%。

某企业因经营不善等原因,原来的主营业务不景气,仓库被闲置,为增加收入,企业决定业务转型,把对外出租仓库作为主营业务。当年取得租金收入1000万元依据5%的税率交纳营业税50万元依据12%的税率交纳房产税120万元单此两项税收就达170万元,占到总收入的17%;若再加上其他一些税费,则企业的税负更重。
对于这个具体的案例,我们设计的节税筹划的操作思路如下:

首先,根据当地物业管理标准,对年租金收入进行筹划,把年租金1000万元,变成年租赁费500万元,物业管理费500万元。因为物业管理费只需交纳营业税,不用按租金收入交纳12%的房产税。

其次,也是最为关键的一步,就是物业管理的资格认定。物业管理资格认定属于建设主管部门的行政审判事项,只有获得它的认可,再去税务部门得到批准,就可以从事物业管理业务了。

通过节税筹划前后的税负比较,可以看到:

节税筹划前,营业税和房产税合计为170万元;

节税筹划后,营业税不变,仍为50万元,物业管理费只需交纳营业税,不交房产税。所以房产税按500万元计算为:

500×12%=60(万元)

总体税负为110万元(50+60)。这样可以使企业减轻税负60万元(170-110),税负减轻了35.29%(60÷170)。
案例3:变——改变收入性质,减轻房产税税负

这个案例的筹划效果使企业税负减少45.12万元,税负减轻率42.97%。

某商业企业曾千方百计的圈地建库,尽可能多地储存商品。但随着企业逐步向“零库存模式”发展,它们的库房就大量闲置了。闲置的库房只好拿来出租。但问题是,租赁的税负高达17.5%,企业负担过重。

这个企业用于出租的库房有五栋。其房产原值为3200万元,年租金收入为600万元。租金收入应纳税额合计为105万元。

其中:应纳营业税:600×5%=30(万元)

应纳房产税=600×12%=72(万元)。

应纳城建税、教育费附加=30×(7%+3%)=3(万元)

由于房产税有两种计税方法——按房产余值或租金收入计算,不同方法计算的结果必然有差异,也必然会导致应纳税额的不同,这就有了节税筹划的空间。

经过分析,我们认为,对于这个商业企业来说,要降低高额的房产税,必须把单纯的房屋租赁改变为仓储保管服务,也就是改变收入的性质,把租赁收入变为仓储服务收入。房屋租赁要按租金收入的12%交纳房产税,仓储保管则是按房产余值的1.2%交纳房产税。依据这个企业现在的房产价值(扣除比例为30%)和租金收入来看,按房产余值计算交纳的房产税肯定低于按租金收入计算交纳的房产税。

我们对这个企业的纳税做了如下筹划:

年底合同到期,公司派代表跟客户进行友好协商,继续利用库房为客户存放商品,但要将租赁合同改为仓储保管合同。同时,按照仓储的服务要求,公司配备相应的人员和设施。

提供仓储服务的收入不变,仍为600万元,其应纳税额为59.88万元。

其中:应纳营业税=600×5%=30(万元)

应纳房产税=3200×(1-30%)×1.2%=26.88(万元)

应纳城建税、教育费附加=30×(7%+3%)=3(万元)

筹划后的合计应纳税额为59.88万元,比筹划前减少45.12万元(105-59.88),税负降低了42.97%(45.12÷105)。

尽管出租变为仓储后,要相应增加人员和设施费用,但相对于节约的税金来说,还是小头,企业总体算下来还是划算的。

谈房产税的节税技巧

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