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蛋壳公寓暴雷,股票反而大涨

本文作者: 2周前 (11-19)

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蛋壳公寓暴雷,股票反而大涨

关于长租公寓暴雷的稿子,之前报道过很多次了。

大家也都知道,长租公寓其实就是个中间商。最早的时候,很多做长租公寓的,都是用一个比较低的价格去找房东收房子,然后获得房子的装修权和管理权,再转手高价租给租客。

低买高卖嘛,很正常的一个商业逻辑,无非就是赚个差价。

但是当越来越多的人进入这个行业,竞争越来越大,蛋糕不够分了之后,那怎么办呢!

于是就有人胆子越来越大,想出了先亏钱圈地的骚操作。

也就是说,现在的长租公寓玩法,基本上是高价去收房,然后再低价去卖给租客。

打个比方,做长租公寓这帮哥们,花五千块钱收来的房子,现在花4000块租给你,这样下来他不仅没有赚到差价,还亏了一千块。

你说这是长租公寓傻吗?完全不是!资本不可能干赔本的买卖。

他只会把这个风险转嫁到租客的身上。

也就是说,他们在和租客签订合同的时候,会诱导租客选择年付,毕竟年付能享受价格上的优惠。

但是很多人没法一次性付一年的房租怎么办呢,于是他们就给租客提供了租金贷款。

让租客去和贷款方签订合同,这时候长租公寓这边拿到了贷款下来的钱,就会再用这些钱去开拓市场,签订更多的房源。

这种利用第三方租金贷,加杠杆的商业模式有很高的的不确定性,也是90%的长租公寓暴雷的最大原因。

一旦资金链断裂,一边付不起房东的租金,可能连公司正常运转都成问题。特别是遇到今年疫情这种情况。

所以此次蛋壳,面临的就是这个问题,很多按季或年付的租客,大部分都被坑得一脸懵逼。

我早上还专门找了一个曾经做过长租公寓的朋友聊了聊,他告诉我,其实长租公寓的毛利润很低。

一般做这种公寓的,市场价都很透明,毛利润大概就15%-20%。

比如我租一套房子,哪怕全部租出去,我的利润也只有15%-20%,但是这个行业不可能所有的房子都能租出去。

一般情况下,长租公寓从房东那收回过来的房子,有很多是租不出去的,而这个比例,大概在2%-5%。

也就是说,当2%-5%的房子租不出去的时候,那么你的毛利润可能就会下降到只有十个点。

再减去员工成本、管理成本,整体下来长租公寓的毛利润也就大概五个点左右。

更何况今年因为疫情,更多的房子租不出去,出租率估计也就70%-80%。

有个有意思的事情是,蛋壳这几天被曝出疑似暴雷之后,昨天的股价反而大涨,这就很魔幻了。

我当时看到蛋壳股价大涨的消息后,突然觉得怎么这么熟悉,和之前的瑞幸咖啡简直如出一辙。

当时瑞幸从40多块一路跌到一两块,然后又从一两块反弹到十几块,再之后又继续跌。

瑞幸在整个过程中反复拉了三次,中间最快的时候涨了百分之几百,给了很多庄家非常好的出货机会,很多机构参与其中,也方便了自己出货。

而反观现在蛋壳的猛涨,我更多的会觉得这是一个资本的动作,而不是说它基本面很好。

整体上我觉得可以参考一下瑞幸咖啡,这两个事多少有点类似,巨大的利空,然后股价开始发生变化。

有传言说蛋壳可能被我爱我家收购,至于最后到底是个什么情况,我也没法求证。

反正我觉得蛋壳股价的暴涨,并不能说明是个利好的消息,反而可能有很大的风险存在。

但是你要说它跑路也不至于,毕竟蛋壳的体量还算是比较大的,融资次数和金额也比较多,虽然它的负债率很高,但是短期看来应该是崩不了。

今天的文章,和我们新来的两个同事有关,也和所有异地漂泊的打工人有关。

全国第二大长租公寓品牌蛋壳公寓暴雷了。

鉴于疫情期间我们报道了蛋壳 “ 求房东免租、找房客收租 ” 的骚操作之后,蛋壳直接给我们飞了一套律师函组合拳。

所以为了避免这次再被蛋壳发函,我决定先跟大家解释一下 “ 暴雷 ” 是什么意思。

我有两个同事,小 A 和小 B ,他们两个在公司附近租了蛋壳的房子。

虽然没住在同一个小区,不过上个月的时候,他们不约而同的收到了小区物业的 “ 最终通牒 ” :

水费缴纳通知,而且不约而同的欠了四个月。

但事实上,小 A 和小 B 都在蛋壳 App 内定期缴纳水费。按照蛋壳的制度,会有专人与小区物业结算。

然而没有。

之后,小 A 和小 B 又各自经历了一次断网。其中小 B 发现,蛋壳在断网后把原本的电信换成了华数。

电信宽带,一年网费 800 元;华数宽带,网费 900 元。。。四年!!!

欠水费、欠电费、换廉价宽带。。。据说与此同时,蛋壳公寓的北京、杭州、深圳总部也遭遇了房东、房客以及供应商的堵门维权,要求结清欠款。

所以蛋壳公寓没破产、没跑路,他们只是单纯的没钱了。

是的,不是说人去楼空才叫暴雷,没钱了也算。

这一次别说律师函了,估计他们连请律师的钱都没有了。。。

蛋壳公寓为什么会没钱,很多人都已经跟大家讲过了。

无非就是那老一套:利用杠杆飞速扩张,恰巧赶上了疫情。外加上监管收紧、老总又因为挪用国资被调查。

于是进账补不上扩张的窟窿,资金链断了。

目前,小 A 住的公寓处于断水断电的状态。并且她的房东还找上了门,说蛋壳已经几个月没打过房款了,要来收回房子,让小 A 限时搬离。

小 B 虽然没断水电,但他咨询了物业之后得知,蛋壳依旧没来补交款项,只是请求小区物业再宽限一阵。

不过以目前蛋壳 “ 百人堵门 ” 的阵仗来看,估计小区物业也宽限不了多久了。

同样老生常谈的问题还有 “ 租金贷 ”

由于初入职场的新人做不到一口气拿出半年或者一年的房租,蛋壳最早又只允许以分期贷的方式进行月付。

因此不少年轻人都选择了和微众银行( 蛋壳的合作金融机构 )签订协议。蛋壳一口气拿到一年的房款去扩大规模,房客则按月给微众银行还款。

然而即使到了现在,断水断电、甚至要被房东赶出家门了,这笔贷款依旧要还。

同事小 B 昨天联系了为他提供贷款服务的微众银行,对方客服的回答可以用一句话来总结:

钱我们已经给蛋壳了,除非蛋壳把钱还给我们,否则我们还得继续管你要钱。

不还?等着上人行征信吧。

未来买车买房等行为全都会受影响。

虽然今天微众银行发布了新的通告,允许被迫搬离的房客提交征信保护申请,但实际是治标不治本。

因为这个征信保护时间只到 2021 年 3 月 31 号之前。相当于这四个多月的时间里你可以不还钱,但到了明年四月份还不还的话,那照样该怎么算怎么算。

你以为微众银行免了你的房租?不,它只是给了你四个月的时间筹钱。

总之,不管蛋壳公寓的房子还能不能住, “ 你 ” 欠微众银行的钱一分不能少还。

所以房客们就只能捏着鼻子认了吗?像小 A 和小 B 这样初入社会的年轻人,不但要被房东撵着搬家,还要给已经不能再住人的房子还贷款。

最后还得再负担一份新房的房租?

非也。因为首先,房东强行收房就是犯法的。

假如在外租房的小伙伴看过中介签订的合同话,可能会发现合同的前缀是《 房屋代理租赁合同 》。

这个合同的意思就是,房东( 委托方 )默认将房屋交给中介打理,代为与房客接触、收取房租。

所以房客把钱交给了中介,在法律上就默认房东收到了这笔钱。

在这次的事件里,假如房客按时还款,房东却上门赶人的话,房客可以当场报警,由公安民警帮助房客与房东协调。

即使房东单方面终止了与蛋壳的合作也是如此,因为房客与蛋壳签订合同的日期早于房东解约的日期。

所以,就算蛋壳以后真的跑路了,在原有合同没到期之前,小 A 和小 B 都是有权继续居住的。

我看到网上有视频消息说,蛋壳为了安抚房东,答应帮助房东驱赶房客。

假如小伙伴们真的遇到了上面的情况,千万不要慌。请第一时间报警,交给警察处理。

解决了法理上的问题,接下来就跟大家聊聊要想继续住,该怎么办吧。

首先,一定要保存一份合同的副本,以备未来维权使用。

蛋壳的租房合同可以在 “ 蛋壳公寓 ” 的微信公众号里找到。

其次,水费电费和网费要自己交了,这个可以在小区物业和附近的营业厅咨询一下。

房屋保洁可以自己做,也可以在 58 同城一类的平台上找。

甚至还可以找蛋壳的老对头自如做。

此外,一旦房东单方面和蛋壳解约,蛋壳的智能密码门锁有被蛋壳远程锁定的可能。

大家可以选择花 1000 多换个自己的门锁,但要是想省一笔钱的话,也可以和房东联系,经过允许之后配个钥匙。

毕竟再智能的门锁,也是可以直接拿钥匙拧开的嘛。

不过需要注意的是,一切的缴费项目都要留下票据。用来留着以后和蛋壳掰扯用。

最后,还是要和房东搞好关系 —— 再怎么说房本上写着的也是人家的名字,假如房东三天两头过来抽冷子,再怎么调节也不好办。

而且说实话,原房东才是最大的受害者。

你们想啊,蛋壳吞了他们应得的房款,房客占了他们的房子,合同法规也不站在他们这一边。

到头来还得让房客 “ 白占 ” 他们的房子住。

小 A 周六的时候去了一趟杭州的蛋壳总部。她后来跟我说,那天站在门口维权的,基本都是房东,没有房客。

蛋壳公寓暴雷之后,房客担心自己失去了住的地方,房东担心自己再也收不到房租。

被蛋壳拖欠了几百万货款的供应商老板们也在发愁该怎么给下属发薪水。

而这一切的始作俑者蛋壳公寓,这时候虽然表示 “ 不跑路、不破产 ” ,但你要让它还钱。。。

对不起,没有。

目前来看,被收购是蛋壳解局的唯一出路,但这么一个欠债 90 亿的烫手山芋,又会有谁接手呢?

蛋壳公寓暴雷,股票反而大涨

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