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长租公寓欠下百亿连夜跑路

本文作者: 3周前 (11-15)

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长租公寓欠下百亿连夜跑路

都2020年了,长租公寓疯狂的故事还在不断复制粘贴。

这次轮到深圳小鹰找房暴雷——据不完全统计,涉及租客和业主已近千人,涉及金额近亿元。

而疯狂之处在于,就在资金链断裂的前一天,小鹰找房的业务员还面不改色的收着房租。

但到了晚上10点半,他们连夜搬走了办公室的电脑。

作为国内头部的长租公寓平台,蛋壳公寓这两天更难堪:

被蛋壳拖欠合作款的合作商、被拖欠工资的装修队工人,在北京总部楼下站了四天之后,冲向了办公室。

敲锣讨债,喊话蛋壳,“赶紧还钱!”

他们之中,最多的已经被蛋壳公寓拖欠了将近1000万。

从2018年开始,长租公寓跟“暴雷”这两个字就紧紧绑定在一起,整整两年,暴雷不仅并无好转,反而越来越频繁,2020年已经有超过40家长租公寓资金链断裂,卷款超过百亿。

疯狂扩张、经营不善、临时涨租、暴雷、跑路……似乎已经成为了长租公寓的死循环。

我爱我家前副总裁胡景晖曾预言,“长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害”。

有人想不透,一个租房产品,居然比金融产品风险还大?

但很多长租公寓的诞生,本就是带着原罪的。

1

“扩张”之罪:

通过烧钱,搞垮对手

“长租公寓”最初诞生时,是被寄予厚望的。

在长租公寓出现以前,不管是想出租房子的人,还是想找房子的人,交易的方式效率非常低:

要么,靠自己。在电线杆、小区公告栏贴上自己招求租的小广告,一不留神还会被盖住。

要么,靠别人。付出一定的服务费,请房产中介帮忙。

不过,这一切都被长租公寓这个产品打破了。

2011年6月,自如上线,2012年,青客问世。

2015年起,蛋壳公寓打着“互联网+金融+房地产”的旗号亮相。

蛋壳公寓从业主手里高价收房,然后再通过一番装修改造,并给每个房子都配上了管家,让租客们拎包就能入住,听起来简直又是一件互联网颠覆传统行业的经典案例。

而蛋壳公寓也给自己定位, “给在外打拼的年轻人一个温暖的家”。

这么好的生意,迅速得到了资本的狂热青睐。

2015年,蛋壳获得天使投资,紧接着成功融资数千万人民币。2017年,蛋壳公寓A+轮融资过亿;2019年,蛋壳公寓更是获得老虎基金、蚂蚁金服等5亿美元加持。

但资本有多疯狂,竞争就有多激烈。

2015年以后,新长租公寓品牌如雨后春笋般涌现,什么青客、友客、沃客、优客…高峰时多达上百个。

甚至长租公寓行业恶性竞争,比共享单车大战来的更凶猛。

对于这些长租公寓来说,首先控制的房源越多,掌握的话语权就越大。

于是,不论规模大小,主要长租公寓品牌都或主动或被动加入了房源的争夺战,同一套房子,你出3000,我给3500,他给4000。

为了扩张,很多平台每到一个新的城市都是以抬价30%以上收房。

一位网友在蛋壳公寓被追债的新闻下评论称“两个大字,活该,倒闭最好!”

长租公寓签约大量中低端住房,装修改造分间出租,经过他们转手,再加上管理费,成为寄生在租房市场的最大吸血二房东。

除了抢房源,还要抢用户。

为了争夺市场份额,长租公寓就必须拿出真金白银补贴,通过下调房租而提高入住率。

拿房需要钱,装修需要钱,后续的服务需要钱,营销推广也需要钱。

烧钱,成为了长租公寓诞生之初永恒的主题。

就拿蛋壳来说,不到四年增长了166倍,公寓单元40.7万个。但盘子越做越大,钱越烧越多,盈利却依旧遥遥无期。

但2017年亏损2.72亿元,2018年亏损13.69亿元,2019年亏损34.37亿元。

但这并不要紧,因为此时的众多长租公寓,已经被资本成功制造出一个假象,就是两个字:

靠谱。

2

“收割”之罪:

打时间差,比金融产品更爽

大家出来混,都不是做慈善。

一手通过比市场价还高的钱收了房,另一手租房时候还低价出租,长租公寓们到底是怎么赚钱的?

1. 打打资金时间差,用别人的钱干自己的事儿。

长租公寓企业们不计成本的高买低卖,绝不是让人白占便宜。

对于房东来说,长租公寓提出的条件是,要和他们签署一年以上的出租合同,但对应的租金只能1个月1付。

对于租客,也是有条件的,想要便宜房子,租金须交满一年。

这样一来,看似必亏的生意,其实中间产生的现金流相当可观:通过收租户一年租金,给房东一个月的租费,就得到了11个月的“时间差”。

刀哥算了一笔账,一套房子,如果平均每个月2000元,一次性就能收到24000元;如果有100套房源,那就是240万元现金;如果有10000套房源,那就是2.4亿啊!

堪比一次大额融资。

2. 租金贷,还能风险转移。

一次性收1-3年的房租,租客都不干,都怕风险高,年轻人也不一定能拿出这么多的钱。

大多数人更愿意接受月付或季付。

长租公寓又想立马拿到钱,又要房子好租出去,于是就推出了租金贷这个产品。

于是就把手里的租约抵押给银行,一次性拿到一年的钱,而租客仍然是月付。只不过,这个月付是还贷款。

但是这事就很鸡贼,长租公寓实际上是用租客的信用作为抵押,自己获得贷款,连利息都没有,全是租客自己去还。

在信息极度不对称的情况下,负债和风险直接转嫁给了租客和房东,属于真正的诈骗。

3. 垄断之后,两头收割。

发展到这一步,长租公寓已经形成了一个资金池。

有了这个资金池,就可以越滚越大,越来越多的拿房,只要你拿的房子够多,可以区域垄断这一块的房源。

垄断之后,长租公寓的就可以两头收割。

疫情期间,有很多即将到期的自如租户没法搬家,于是,自如就趁机涨价,续租租金普遍增长10%—30%,最高竟达到了38.3%。

蛋壳公寓也有骚操作,以疫情为由,单方面要求业主免租一个月并延期30天交付租金,却并未减免租客的租金。

一家急着给租户涨租,一家卖惨找业主免租,长租公寓两大巨头吃相都这么难看,更别提其他小公司了。

在业主与租客两头薅羊毛,就成了长租公寓的“续命大法”。

烧出去的钱最终还是要在业主与租客身上找补回来。

3

“流量”之罪:

做产品,不能只靠毁三观

前面钱烧光了,没赚到一分钱,后面融资又没到位,眼见缺口太大,部分长租公寓企业又将圈来的钱挪作其他投资。

等到资金链断裂,卷款跑路成了上策。

新进来的钱无法补足前面的负债,投资也不愿意再投钱,那得到的结果只有一条路——死。

但长租公寓比共享单车更可怕的是——“租金贷”还在吸着租客们的血。

最惨的就是租客,还是那种用了租金贷的租客。

长租公寓欠着金融机构的尾款一天不付清,合同就无法解除,就算是主动搬出了房子,租客们就得按时还贷,否则就会留下征信污点,承担逾期费用。

这对奋斗买房的年轻人来说,简直是往死胡同里逼。

在流量的诱惑下,长租公寓们的疯狂还远远没有停止。

杭州“友客公寓”在出事前的一个月,疯狂成立了8家分公司。

巢客公寓更荒唐,从原来的巢客房地产,改成巢客遇家,频频爆雷后,又摇身一变为“适享科技”,继续兴风作浪。

直到彻底玩不下去,法人、股东、财务来了个全面大撤退。

可恨的是,他们跟银行不一样,不能兜底,也兜不起底。

这些大肆捞钱的企业并不会得到预想中的严惩,作为“有限责任公司”,创始人无需承担连带责任,一旦宣布破产,只需按照注册资金来赔付。

为了让员工放心去销售,很多长租公寓给员工的工资都是日结。

他们甚至通过雇佣大批农村年轻人进入公司担任股东、法人以及高管等,充当“白手套”。

结 语:

在深圳小鹰找房总部的墙上贴着一张通知单,到10月16日,预约处理纠纷的号码已经排到800号。

但排号真的有用吗?

这样的场景,也曾经发生在OFO身上,排号已经超过了上千万,10亿的押金,据说要退上个三年又三年….

截至2020年9月7日,在黑猫投诉平台,蛋壳公寓投诉量为 16222起,青客公寓投诉事件有4376起,自如为2618起。

这个打着“给在外打拼的年轻人一个温暖的家”的产品,究竟留下了什么?

有人还在租期内,却被没有收到租金的房东强制收房;有人退租后,还在还“租金贷”的钱;更多的人则在租住期间,遭遇了甲醛、中水问题……

再多说一句,现在很多租房者找不到房东,因为房东的房子都给长租公寓收掉了。

而对于长租公寓本身来说,本来就是个烧钱的产品,前期靠着金融工具和租期差苦苦支撑,现如今连这两个路子都要被堵死了,恐怕暴雷跑路只是时间问题。

但做产品,不能只靠毁三观。

不尊重市场和行业规律,终归要付出代价。

参考资料:

棱镜:《长租公寓被“炸”醒》

投资界:《长租公寓疯狂自救:先对租客下手》

差评:《蛋壳现在已经开始不给房东房租,赶租客搬家了》

长租公寓欠下百亿连夜跑路

长租公寓欠下百亿连夜跑路

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