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珍爱生命,远离郊区别墅

本文作者: 1周前 (10-13)

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珍爱生命,远离郊区别墅

2018年,德国。世界上最大的古堡——马林堡宫殿被拍卖。

这座由汉诺威亲王修建的城堡享誉世界,从1867年开始依山而建,有135间客房,是世界面积最大的城堡,同时也是欧洲最大的砖结构建筑。

这样一座世界顶级的别墅,最后的售价是——

1美元。

这座古堡的维修费,太高了,高达300多万欧元/年。继承者无力支付如此高昂的维修费用,只好按1美元的价格送人,条件是负担这座城堡的维修义务。

别墅的维修成本之高,是普通人无法想象的。

在西方,曾经的别墅(城堡)不是军事要塞,就是王公贵族的宅第。但历经战乱,主人逃亡,很多别墅便成了没人管的弃儿,凋零破败,无人问津。

而如今,类似的情况正在我们这片神奇的土地上演。各式各样的别墅,正面临着沦为“贫民窟”的命运。

1

城市高层将沦为贫民窟?

继高房价之后,楼市又迎来了一个爆炸性的话题——

高层住宅。

近期,又一位北大教授火了。这位教授结合房价、房龄、供给以及城市扩展路径,并通过模拟大量购房者和开发商的行为做过一次研究实验,得出了一个震惊世人的结论——

高层住宅的价值会越来越低,未来大面积的贫民窟将集中出现在当前在住或在建的高层住宅里。

换言之,以后的高层住宅,就是市中心的贫民窟。

而且,人家还给出了强有力的理由:

1. 高层住宅维修成本高。以我们目前的住宅质量,房子不出30年,不仅维修难度大,而且各项维护费都很高,有多少业主愿意自掏腰包?

2.各种设施设备陈旧老化,稍微有点经济实力的房东可能陆续搬走。如果没有学校、商圈等周边配套因素来刺激,这种房屋将很难出售,即便考虑出租,可能也只能租给刚毕业不久、收入不高的群体,租金自然不会太高。

3.高层住户多,拆迁补偿费高昂,开发商得不偿失,拆迁无望。

此话一出,立即吓倒一大批人。按照公安部消防局的界定,高层建筑即为8层以上、超过24米的建筑。要知道,根据2017年的统计,在中国,这样的高层建筑有34.7万幢、百米以上超高层6000多幢,数量均居世界第一。

三年之后的今天,这一数据只增不减。

而且,随着城镇化进程的加快,每年1000多万的进城人口同样只增不减。与之相对应的,却是城市的可开发土地资源越来越少。

在浩浩荡荡的城市化浪潮下,高层住宅凭借不可比拟的采光通风、视野极佳等多重优势,以我们难以想象的速度迅速蔓延。

当前,所有城市新建的开发区、高新区绝大部分都是以高层住宅为主,这意味着如果现在想在一个城市扎根买房,不管你愿不愿意,你最终的选择八成都是购买高层。

关系到如此多的民众,也难怪这样的话题被迅速点燃。

这样的论调初看很有道理,但实际上是站不住脚的。

错就错在,它把短期现象当作了长期规律。

按照这种逻辑,高层住宅之所以会成为“贫民窟”,无非就是拆不起、拆不动。

但若按照这种“发展新区——废弃老区”的理论,城市最终会变成这个样子:

老城区被废弃——旁边的新城区发展——新区老化变成老城区被废弃——发展新的城区——新城区再次老化……

循环往复之后,地球上布满了一个个废弃的城市!

事实显然不是这样的。城市化的历史告诉我们,被废弃的,往往都是乡村、小城镇,或是产业单一的城市,而那些既有的城市、核心区域,永远在更新换代之中。

很简单的道理,你去看中国的几乎每一个城市,站在房价金字塔顶尖的,几乎都是已有的成熟城区,甚至老城区。在北京,后海20多年前的小区,房价依旧站在价格顶端,绝对是让郊区新房仰望的存在。

因此,除非有超级大的新兴产业城市群出现(例如深圳南山区),否则,城市的每一步扩大,都是在加强市中心的“中心地位”。

显而易见,高层住宅不会变成贫民窟,真正会变成“贫民窟”的,恰恰是那些郊区豪宅。

2

“买郊区别墅像买白菜”

对许多国人来说,如果可以选,高层和别墅之间,他们大概率会选择别墅。

这是一种长在骨子里的情结。回看国人的住房史,五千年华夏文明,古人住的都是带有院落的房子。到了近代,随着城市化的发展,高层住宅和集合住宅才出现。

很多人奉为圭臬的,恰恰是这句地产商的广告语:

“再大的公寓,只是一套房子,别墅拥有的,却是一片天地。”

再者,当美国风潮吹来,很多人也开始幻想着过上“郊区独院”的惬意生活。

如果有过欧美的走访经历,你就会发现,在广阔的土地上,住宅密集程度竟然那么低,除了一些国家级中心城市之外,大部分城市的高层住宅普遍较少,类似于我国的二线城市和三四线城市的地方,住宅普遍不高。给人一种家家户户小别墅、人人小洋楼的感觉。

再加上“逃离北上广”的呼声日益高涨,人们对大城市的疲惫感越加浓厚,开发商们开始“顺势而动”——把郊区别墅价格做低。

例如,龙湖在北京的远郊,一个叫司马台长城的地方,就建了很多80平米——120平米的别墅。

于是,楼市再一次出现了魔幻的场景。

这种小别墅,一开盘两三百套就被一抢而空。要知道,从天安门广场开到这地方,距离得120公里,以北京的交通来算,不知道几个小时才能开到。

更疯狂的场景发生在2016年。

公开数据显示,2016上半年北京别墅共成交3362套,环比2015年下半年增长44.7%,成交均价为每平方米34785元,环比上涨3%,成交套数、成交面积、成交金额都创下了历史新高。

分区域来看,上半年别墅成交量最多的是顺义区,721套;其次是大兴区,703套;再次为昌平区、房山区、通州区。

也就是说,别墅的交易绝大部分都位于远郊区。

这样的场景,同样出现在魔都上海。在上海郊区,近年也兴起了一大批“经济型”别墅——介于独立别墅和公寓之间的联体别墅和排屋。

从闵行地区联排别墅物业中有代表性的四个楼盘“君临天下花园”、“水仙苑”、“樱园”、“圣淘沙花园”以及九亭区域的“新上海弄里人家”、“九亭明珠苑”来看,销售率基本上都在80%以上,甚至一度达到了100%的销售率!

买别墅的人,也逐渐由高收入人群转变成中等收入为主、高收入和低收入人群为辅的格局。

正是这样的远郊别墅,却频频上演抢房戏码,时人感叹:

“这年头怎么买别墅也像买白菜似的了!”

3

别墅废墟越来越多

这样的魔幻场景,如今却迎来了一个更为荒诞的结局。

年久失修的别墅,已经没法看。

外立面如此,其它设施更不用说。

到处都要修,到处都要花钱。如果无人维护,不出十年,不管你的别墅曾经多高档,很快就会变得破破烂烂,残败凋敝。

正如网友调侃:

“也就是在城郊叫它别墅,要是在农村,这就是妥妥的农民房。”

在河南信阳贤山,原始森林的掩映下,大片远郊别墅一片荒凉凋敝。

一排排豪华连体别墅,设计风格新颖、每户两层半建筑面积约300多平方左右,房子却几乎是空闲状态。

这些房子,由于长期没人入住和打理,楼顶的阳台都长出了约直径5公分的小树,曾经的铁大门破乱不堪,园内的杂树成林,屋檐陈旧如泥。

同样,在深圳龙岗,一个巨大的别墅群,已经变成了“蜗居族的天堂”,据统计在这片别墅群里一共有一百多栋未完工的别墅。

更悲惨的,是那些被拆除的远郊别墅,这其中,有深山别墅,还有海景别墅。

2018年7月,秦岭1194栋违建别墅被整治。这些别墅建成多年,耗费巨大,如今难逃一拆的命运。

同样,2019年12月,海南“国茂·清水湾”的201栋别墅被拆除。如今,201栋别墅已经变成了一个巨大的废墟。

更壮观的场景发生在2020年3月25日,天刚蒙蒙亮,二十多台挖掘机、300多人的队伍开进了青岛涵碧楼。

挖掘机排成一列,机器轰鸣,左右开弓。一溜烟功夫,这个青岛政府当年招商项目里的41栋别墅、很多人不远万里慕名过来打卡的梦想之地,大部分变成碎石、木板和玻璃片。

从2008年拿地至今,十二年的时光,二十多亿的投入,让它灰飞烟灭,只需要一天。

被拆掉的别墅市场均价8万。按600多平米的最小户型计算,一套别墅总价至少是5000万。这意味着,此次拆迁涉及价值超过20多亿元人民币。

这批别墅,业主大部分是山东籍的老板,当然还有范冰冰。

如今,他们都成了豪宅难民。

仅仅半个月后,济南莱芜雪野旅游区管委会发布公告:雪野湖周边517栋,千余套别墅将被拆除。

相比于市区高层,这种远郊别墅,才会成为真正的“贫民窟”和凋敝的废墟。

4

尾声

尽管我们大多数人都有别墅情结,但事实上,90%的别墅都是低效资产,或者说是坑。

原因很简单,别墅的配套往往不好。按照财经评论员刘晓博“800米内有地铁+1.5公里内有大型商业综合体+学位中等偏上”来对照,极少有别墅能符合这个条件。

在日本,流行的“一户建”(别墅的一种)就涨不过市中心配套好、服务好的公寓式住宅。现代家庭在变小,生活节奏在变快,别墅显然跟时代“脱节”了。

而更多的远郊别墅,要么已经变成破败的“贫民窟”,要么正在变成“贫民窟”的路上。

有钱人无所谓,别墅荒废了大不了不要了;但对于绝大部分中产群体来说,往往“一失足”就成了“千古恨”。一套买错的房子,不仅可能套你半辈子,还可能让你倾家荡产。

珍爱生命,远离郊区别墅!

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