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内循环下楼市出现断头铡:接下来会发生什么?

本文作者: 2个月前 (08-05)

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内循环下楼市出现断头铡:接下来会发生什么?

好久没有谈中国楼市的话题了,最近楼市的大事情也不少,我们挑一些有影响力的事情,通过逻辑将其内在的关系串起来,集中和大家一起分析一下。让大家最中国整体宏观经济萧条下的楼市现状和未来走势,有一个清晰、深刻的认识。

关注楼市的人,一定会察觉到,进入7月以来,楼市的局势突然毫无征兆地严了起来,对房价的严打可以说不留余地,毫不手软。

前段时间,号称“房价神话”的深圳,迎来了史上最严苛调控新政,全国购房者被高位拦截。比如,新政第一条的杀伤力就非常大:入户满3年且社保满3年才有购房资格,非深户要5年社保。据说很多正准备成交的人,因为这条政策一下被卡在了购房资格的门外,只能临时放弃购房计划。我看到网上一个中介售房人员说的,带客户从龙岗到落户看房,结果走在半路上,政策出来了,买房客户丧失了购房资格。当然这次调控在夫妻离婚、首付比例、抽签顺序等各方面都更加严格。

此次政策出台,对市场影响非常大。6、7月份上车的购房者虽然庆幸上了车,但也大概率踩在了高点。这次还未上车的购房者,大部分丧失了购房资格。准备换房的业主,只能被迫降价寻找接盘侠。

而这次调控,效果也是立竿见影,短短半个月,深圳楼市已经从势不可挡的上涨,转变成下跌了。刚刚出来的数据是,7月份深圳二手房挂牌价是下跌的,同时挂牌量在上涨,这都是“牛冠宇宙”的深圳房子转凉的信号。很多机构和专家预测深圳二手房会迅速冷却,房价震荡回落,可以参考2017年“317”调控之后的北京楼市走势。所以,这波调控算是擒贼先擒王,对深圳楼市的打击是非常厉害的。

深圳调控之后没几天,隔壁的东莞也出台限购加码政策,购房通道同样被封锁。几乎与此同时,浙江的杭州、宁波,江苏的南京,这几个房价热门的城市,也都出台了楼市新政,加码限购,提高购房门槛。尤其南京出台的“宁九条”,从九个方面围追堵截房价,对市场造成了巨大影响。

对于现在的楼市,可以说中国政府在“房住不炒”的政策下是穷追猛打的。只要哪个城市的房价敢上涨,必遭调控重击,这远比2018和2019年还要严厉得多。

紧接着7月24日,副总理韩正召开房地产工作座谈会,强调要“时刻绷紧房地产调控这根弦”。有10座城市被点名参会,分别是北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙。

中央喊10城开会,事无巨细安排了下半年房地产市场工作部署。懂行的人都知道,之前是住建部主持会议,这次直接上升至正国级规格,背后意味着什么。会上基调重提,再三强调三大方针:1、坚持房住不炒;2、坚持经济脱钩房地产;3、坚持“三稳”战略。

今年,房价涨幅一度超越深圳的东莞相当自觉,连夜就升级调控措施,提高非东莞籍人口的购房门槛,限购还从新房扩大到二手房,彻底堵上了短期炒房的机会窗口。第二天,央媒经济参考报就刊登了大头条,《必须及时消除楼市运行中的异象,有效扭转市场紊乱预期》,文中狠批房价带来的副作用,坚持实业兴邦战略。

多城出台调控新政,外加会议以及舆论导向,这一连串的操作,的确把人看懵了。要知道这在平时,一条大新闻就会对市场舆论造成巨大影响,何况是接二连三的信息轰炸。这些都在昭示,新一轮调控升级在路上了。

民间向来很怀疑房地产调控的定力。近20年来的房价曲线坚定了中国老百姓们的信仰:宏观经济下行压力越大,就越有可能放松调控、刺激房地产。但上半年经济陷入负增长,中国意外没有刺激房地产,反而还展现出丝毫没有减弱的调控决心。

进入7月下旬,多个中央部委更是对楼市密集表态:7月16日,国资委就强调“持续加强对金融、房地产等高风险领域的项目监管力度。”7月20日,银保监会的年中工作会议要求,“坚决防止影子银行死灰复燃、房地产贷款乱象回潮和盲目扩张粗放经营卷土重来。”7月22日,连最高法都出手,发布相关意见防范炒地炒房投机行为。

这样的调控太不一般了。所以,今年的楼市事情会非常不简单。因为7月份,很多城市已经结束了小阳春,成交开始走下坡路了,没有理由这么严打房价,况且疫情当头,地方经济是需要房地产拉动的。没有房地产启动,今年GDP增速数据怎么会好看呢?

换句话说,政策为什么不在5-6月份楼市最火爆的时候出台,偏偏要选在7月份,是不是有些后知后觉?为什么楼市会在7月严打,其实是有信号的。

最近几个月,有一个词火了——“内循环”。

5月中旬以来,中共高层在政治局常务会议、陆家嘴论坛、企业家座谈会等多个场合反复提及:“形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”。特别是6月18日,刘鹤在第十二届陆家嘴论坛会议召开时分析完国内外局势后把这句话说出来之后。而这句话,其实最早是习近平在两会的讲话中说出来的,当然他是小学水平,是想不出这样的表达的,应该都是王沪宁按照他的意思给包装出来的。所以,内循环应该是中共高层的共识。

“以内循环为主”这出其不意的一招会打开什么样的经济格局?很多人感到很茫然,我们甚至还能强烈感受到社会上的聪明资金都在焦急寻找“内循环”的方向。其实说白了,这个经济内循环,就是一个生产、交易、消费都在一个经济体内的模式,自产自销,自我封闭的一个经济系统。

一般来讲,内循环经济都出现在经济比较薄弱的农业大国,例如在改革开放之前的中国,就是自产自销的内循环经济模式。但是工业时代到来后,内循环系统都崩溃了。为什么?

就像一个小镇里开了一家包子店,刚开始包子是手工制作,因产量有限,包子做多少小镇居民能吃多少。但是引入机器化生产后,产量暴增,开始出口给周边的小镇。小镇之间贸易往来密切,经济繁荣。内循环经济结束。

但天有不测风云,突然有一天,小镇之间因为某些问题产生了矛盾,甚至打架斗殴。各个镇子为了保护居民,决定结束小镇之间的贸易往来。小镇周边围起了高高的栅栏,进不来出不去。这时候最惨的就是包子店,面临的最大的问题就是产能过剩,这么多的包子到底卖给谁?欠银行的贷款也还不上了。

不止包子店,服装店、玩具店、鞋店等等生产的东西都卖不出去,都还不上银行的钱,银行开始倒闭,从而引发了小镇金融危机:破产倒闭潮!其实道理就是这么简单。所以,要想真正实现经济内循环,核心就是要解决产品过剩,解决消费的问题。而解决产能过剩的法门,只有2个。

一是把过多的产能输出到其他国家。但我们只要稍微看一下数据就知道不可能,今年上半年货物出口额7.7万亿人民币,同比2019年上半年的8.0万亿人民币,小幅萎缩了3.2%。而关键是目前国外的疫情还没有得到有效的控制,作为中国主要的出口市场美国的疫情是越来越严重了。7月30日刚刚公布的美国第二季度的GDP下降了32.9%,创下了上世纪40年代以来的最大降幅。美国的消费受到限制,中国的出口将继续萎靡。同时,日本87家企业开始撤离中国,美国政府前几天也在投资科达的医药制造,并正在计划将医疗产业链撤离中国,未来其他的产业也都会跟进。美国日本欧洲一旦都自给自足了,中国的出口还会更惨。那么,中国这么庞大的过剩产能怎么办?所以,要想经济内循环,单纯不依靠出口肯定是行不通的。

二是提高消费者的购买力。让小镇居民有足够的钱,足够的消费意愿,去主动消耗小镇工厂生产的所有高中低端产能。2020年上半年,中国社会消费品零售总额17.2万亿人民币,同比2019年上半年的19.5万亿,萎缩了11.8%。国内的终端消费市场其实已经呈现萎缩之势长达三年之久了,其原因在于房地产市场对居民收支结余的吞噬比例已经超过百分百了。

在这种情况下,必须限制房地产这个资金的黑洞,让居民的消费力从房产转移到其他工业品上,才能有助于推动内循环。也就是说要堵上炒房兴邦的路,严控房地产对社会资金的虹吸效应,释放老百姓的购买力,这是“内循环”的关键一招。相反,如果消费萎靡,就别想搞“内循环”了。

数据显示,从2008年开始到2018年,中国居民杠杆率从17.9%上涨到了53.2%,2019年一季度,居民杠杆率继续提升,达到了54.3%,其中个人住房贷款占住户部门贷款总额的50%以上。

10年前,我们可能用每月收入的30%去做月供,而现在大多数家庭则用50%以上的收入去还房贷,再减去一定的储蓄,能拿出来消费的资金屈指可数。所以说,当下中国居民明面上房子挺多,但都是纸面财富,实际上能拿来消费的流动资金,大家心知肚明。以此来看,房价高压下的消费者市场,根本无法支撑起经济内循环。

高房价之下带动不起经济内循环,那会怎么办?

看到这里,你应该明白了,为什么6月18日之后,房地产市场上会爆发出这么多打压房地产的调控政策。总结一句话就是:“楼市不压,消费不起,内循环经济无望”。

我们再来看看7月份被调控的城市:深圳、东莞、宁波、杭州、南京,这几个城市一点儿都没被冤枉。万人抢房摇号,茶水费,假离婚……炒作氛围实在太浓。尤其是深圳的业主,联手哄抬房价,每个小区一个房价联盟群,每天尽想着如何提升小区房价,包装、营销、舆论借势,无所不用其极。只要有人敢拉低小区挂牌房价,就成了全小区业主的公敌,有的小区还有不堪入目的惩罚方式。

中国楼市真是要多疯狂就有多疯狂。这样畸形的炒作型市场,被史上最严调控政策严打,只能说咎由自取。如果任由房地产继续狂飙猛进,一轮接一轮的房地产消耗,迟早会掏空百姓钱包里最后一点钱。而且,现在国际形势风云变幻,如果房价再猛涨上去,泡沫会失控,一旦资本转移达到临界点,楼市就越容易崩塌。日本“失去的二十年”的教训并不远,中国如果发生楼市坍塌,后果比日本还要严重十倍。这也是为什么中国政府进入7月份以来疯狂打压房地产的主要原因。因为担心玩砸了,最终空中解体。

但是在工业时代,“倒”回来启动内循环绝非易事。中国几乎有占内销45%的商品是出口到国外的。如果这些商品全部出口转内销,在国内市场销售,大家想想,国内的企业要倒闭多少?又有多少人要失业?

种种迹象表明,当下为了实现经济内循环,提振消费将成为头号目标,未来房价大涨的可能性直接为零,任何城市都不可能挑战“房住不炒”的底线。但从目前的针对措施来看,中央并不想彻底把楼市送入寒冬,是允许房价“理性上涨”的,前提是禁止炒作,全靠刚需驱动。

例如,2020年上半年的北京市场就是很好的案例。在2017年“317”新政调整三年后,北京迎来了刚需购房反弹的高光时刻,房价有一定的涨幅,但没有炒作氛围,而且主要表现在好的地段和好的物业上。

接下来,在中央调控大手的打压下,楼市会异常残酷,城市到了真正比拼底层刚需购买力的时候了。

但是,刚需的购买力最终受限于就业情况,而就业受限于什么呢?受限于出口、消费和投资。从今年上半年的情况来看,这三个数据都是相当惨淡的。伴随着美国、日本等一条条产业链的撤离,中国的失业问题已经在集中爆发了,都失业了,都在裁员减薪,哪里有房地产的刚需购买力呢?同时,收入下降或者丧失,哪里有钱还房贷车贷呢?这也是为什么今年以来法拍屋暴增的主要原因。因为断供导致二手房市场的甩盘量越来越大。其实,今年以来很多城市的二手房挂牌量都是翻倍的。一方面没有购买力,一方面是抛盘的增加,房子是不是会像马云说的进入如葱的时代,大家可以判断。

所以,未来房地产是肯定不要作指望了,不管是为了经济内循环政府严厉打击,还是老百姓的购买力,根本都支撑不起来未来楼市的上涨。同时,不要以为楼市不涨了就有购买力,那也是在做梦!我只说两件事情。

前几天曾提到有24个中国人偷渡到越南去打工,打工的企业正是这次80多家日本撤离企业之一的夏普。而前两天,又有几个人计划偷渡出去打工,这次是先去的缅甸,被抓住了。以前中国人偷渡欧美,现在居然都偷渡东南亚,大家可以想象一下中国的经济已经恶化到了什么程度……

顺便再提一下,这几天中国大陆开始推行“一村一警”制度,身穿警服,佩戴装备进行点对点维稳!开始给全国400万辅警定级授衔,薪资普涨,入编入警设“绿色通道”,其实就是给这400万人提高了待遇,是政府在加强警力的一种体现。而今年前两个季度,中国就业非常差,到处裁员减薪,但是有一个行业就业非常好:安保新增就业329万人。

大家想想,为400万辅警加薪,招329万安保,这是准备干什么?再加上数以亿计的电子眼,天眼天网工程越来越强大了,1984式社会是不是越来越近了?!

所以这样看来,内循环下不仅房子没有指望,你基本的工作和基本的人身自由也没什么指望了,倒退到改革开放之前的状态是完全有可能的。计划经济、供销社、合作社、票证、户籍加强版,这些都是典型的特征。因为现代社会,没有一个国家是可以内循环的,就像没有一个人可以靠吃自己拉出来的、喝自己撒出来的维持生活一样。

但是,不要认为进入内循环这个政权就会完蛋。不信的话可以参照北朝鲜,基本不和外界来往,就算饿死几百万人,政权也“稳”如泰山。所以,内循环完蛋的不是权贵,而是那些富人、中产和底层的民众。

因此,暴风雨注定会来得越来越猛烈,要做好准备!

内循环下楼市出现断头铡:接下来会发生什么?

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