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深圳房事

本文作者: 3个月前 (07-23)

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深圳房事

买房的不急,卖房的急了

7月15日9点33分,我在深圳住建局的官方微信看到新政的消息,愣了十分钟——前几天刚看到辟谣房产新政的消息,结果新政说来就来,还特别严格。我第一反应,是担心在深圳做房产中介没有前景了。

中介圈“炸锅了”。同事们有的用电脑查新闻,有的给住建局打电话,有的打电话去问同行,也有人联系客户。一整个上午都在收集资料解读新政,最后发现之前完成网签或者开了转账凭证、公证书之一的都可以过关,我们才放下心来。接着,我们开始检查之前签的合同,看有没有纰漏。

从中午11点开始,我的微信没有停过,不停弹出客户发的信息。本来我手机一天充一次电,那天我充了两次,临到下班手机又没电了。

其实新政出来之前,中介有听到风声。7月14日,我在群里看别人发了一张聊天记录:“2改5,144.750,深户三,离,结,单。”后来再看,和新政一一对应了:2改5,代表增值税免征从2年改成5年;144和750指的是豪宅税,144是此前规定的豪宅面积标准,750是这次豪宅税的起征点;深户三,就是落户满3年且连续36个月缴交社保。最后3个字,代表此次新规涉及离婚、结婚与单身购房者的操作。

我和同行对这些风声半信半疑,在接待客户时不会说,但会做一些准备。6月底第一次辟谣前,深圳几个大地产中介的员工连夜去打网签合同。这次新政,我听说一家大型连锁地产公司,员工们前夜加班到凌晨3、4点,只为了核对二手房买卖合同,尽可能把没打网签的合约处理好。没有条件及时网签的,业务员连夜跟业主和买家联系,让他们把证据留全。

我们那时候也有防范,有客户签了合同没有转定金的,赶紧让转定金。请别人代转的,敦促让业主把钱原路打回,让产权人亲自操作。

新政前一天我签了一单,顾客是个潮州人,在华强北做生意,以前不懂给自己缴社保,文化程度也不高。来深圳10年左右,4个月前才好不容易在深圳落户。当时我和同事让他一定要办转账凭条并留好。新政颁布后,那个男人不停地感谢我们。

新政发布,打乱了许多准深圳人的购房计划。我有个客户,看中了南山区一套价值1550万的房子,新政出来后,她突然失去了购房资格。她的父母急得直接从老家飞过来,全款付清了房款,和开发商约定好3年之后再过户。

我同事的一个客户,想卖了原来的房子,置换成大房。卖出原本的房子后,得等无房证明开好了才能买新房,流程走下来大概要一个半月到两个月。在这个当口,新政颁布,他刚转深户没多久,社保也没缴满5年,一下从业主变回了无房者,从主人变回了深漂。

郁闷是肯定的,但日子还是要继续过。他只能跟他的买家商量,租下自己卖掉那套房子,等待3年期满重新买房。但也不算毁灭性打击,毕竟,他在价格高位把房子卖了。

新政出来当天我签了一单,之后3天,这个小区再也没有签单了。根据我们的数据,以往平均每天成交1.7单。

购房者趋于冷静,有房待售的业主却热情了起来。新政之前,我住的小区挂牌在卖房子有300套左右,但业主诚心想卖的不到80套,另外两百多套的业主很少接电话,只是挂着观望。

新政第一天,我接了一位业主的电话:“小李呀,我这个79(平方米)的现在有没有人买呀?你的客户还在不在呀?我630(万元)卖了。”之前电话沟通,他态度强硬:“650万就650万,少一分都不卖,少一分都不要跟我见面。”

像他这样主动降价,让我直接带客户去签字的不是个例。有的业主为了规避豪宅税,主动降价50万、60万、200万的都有。

最后悔的,是那些家里小孩马上要上学,但前期犹豫了没及时买房的家长。在深圳,小孩入学与积分挂钩。在房屋一项,租客比业主积分要低不少。

今年上半年,深圳房价涨得太快了。之前楼市平稳的时候,我每个周五都忙着四处打电话给客户:“马上周六了,要不要过来看看房子?”今年看涨那阵子,都是客户追着我约看房,人太多,我匀不出时间接待,还让其他同事帮忙带看。

忙的不只是中介。每一套房子放出来,业主的电话很快就会被打爆,每天十几二十批人敲门看房。这样一来,部分业主信心膨胀,开始临时加价。有一次,业主开价600万,第二天有客户想看房,我只是打电话去确认房子还在不在,对方电话里就把价格加到了650万。等我把客户的工作做好了,想约业主签合同,又加价了,聊一次加一次价。这不是个例,他们用的理由往往都是:我老公/老婆说了,低于XX元不卖。

房价一路追涨,引发购房者恐慌。有些人4月还在观望,到5月就忍不住出手购房。究其原因还是二手房太少了,一手房放出来的盘也比较少,一个盘几百套,最夸张的,只放出来5套,背后是成百数千等着抢房的人。

不是往自己脸上贴金,我们中介也想路能走得宽一点,不希望看到楼市疯狂。房价走得太高,最终所有人都买不起,到时候中介怎么办,我们靠什么吃饭?

新政颁布,一开始的担忧过去后,我反而松了一口气。我宁愿钱赚得少一点,因为手上的大部分都是刚需户。年轻人买房都得掏空自己和好几位长辈的钱包,深圳房价涨得这么猛,我怕他们扛不住。

几百万的交易,把人性放大

我所在的片区靠近皇岗口岸,和另一个往来香港的福田口岸也很近,只有不到2公里距离。有时候带顾客去看高楼层的房子,从屋里就能望见深圳河对岸的香港。

2013年我刚改行当中介,那时候,这一片房价3万元左右,贵一点的接近4万。小区周边设施还不是很完善,公交车线路稀疏,也没有地铁,在福田属于比较偏僻的位置。

短短几年,这片楼房从18栋楼扩建到了31栋,每年都有两三栋写字楼或商场拔地而起,还通了地铁。目前,这里在全深圳是中等偏上的地段,每平方米均价8万,和福田区均价8万5每平方米,这里还是拖了一点后腿。除了学区差点,没什么可挑剔的。

福田是深圳一个年轻的中心区,更便宜的房子在郊区。但是,找我看房的年轻白领,基本不愿意住在远一点的城区。一个是害怕上班远,另一点,同事们都在中心城住,如果聊天说起在哪里买房,别人听到买在郊区,只能问:“那里房价很便宜吧?”有的人觉得脸上挂不住。

现在,全深圳住宅每平方米均价6万多元,房价高的南山区能冲到10万元。福田区一套60平方米的小两房住宅,加上税费和其他杂项,光首付就要170万元左右。

我的客户大多是1985年到1995年生人。一个年轻人在深圳工作三五年,能存下170万元吗?我觉得即使是华为、中兴、腾讯的,也存不下来。除非夫妻合伙买房,两个人都在大公司,年收入都能有三、四十万的,才有可能。

不过,这个城市里藏着许多快速积累财富的机会。现在风口浪尖上有搞直播的、搞代购的,他们中有的人钱来得太快了,花起来也不心疼。中介圈里,许多传说也跟暴富有关。传说中,有个女孩刚入行4个月,意外卖了一整栋楼,赚了190万中介费,拿到钱后就立马辞职回了老家。

同样是深漂,来自不同家庭的年轻人,购房的底气也不同。

我遇到过一个大学毕业刚拿到户口的小孩,看到同事或同学买房了,他也要买。他没有一分钱存款,父母专门请假两个星期来深圳看房,房产证最后写儿子的名字。去银行打流水的时候,我们才发现那孩子一个月工资只有八千多块,这样一来,首付还得提高五成,都由父母支付,月供也靠父母的退休金填补。

另一个农村的小伙子,房子需要70万元首付。他自己手上存了40万元,但父母没多少钱。最后,他刷了10张信用卡,再找同学、同事借钱,买下了房。后来他跟我说,为了供房,他之后都不在外面吃饭,每顿一般吃炒青菜,偶尔放一点肉丝。

女性买房比男性爽快。男性的成交率很低,他们保守,会考虑金融回报率、还贷压力,甚至会想到国际局势,觉得房价肯定会跌,总之挑不出买房的优点来。女性相反,习惯往好了想,不涨了,大不了自己住,万一离婚了至少还有套房。

深圳爱情里,许多人的安全感跟房子有关。我碰到过一个客户,在领证前3天跟我说,在这期间务必帮她找到房子,她要作为婚前财产,这样即使离婚了也有保障。现在年轻人的观念不同了,你能保证我跟着你过一生、你跟着我过一生吗?

我接待过一对年轻夫妻,他们分别在中科院和腾讯公司上班。来的时候,两个人你陪着我看房,我陪着你看房,最后一人买了一套房子,认定为婚前财产。他们都很开心,坦坦荡荡,谁也不依附谁,十分摩登。

另一些人藏着掖着算计。背着另一半偷偷买房子的人不少见,这种情况只要不违法违规,中介也只能按流程照做,不会通知顾客的另一半。

在中介公司门口|李建波供图

几百万的交易,把人性无限放大了。几年前,有个男人当着我们的面说,要把老婆的名字写上房本,说房子是两人共同拥有的财产,一定要写上。结果转头,他偷偷找我,想给我塞个1000块钱红包,让我找个借口说他老婆不够资格,不能写到房本上去。这种奇葩极品,一年到头难得碰上一次。

最终,那个男人还是被他老婆识破了。说到底,这是人家两口子的事,我们中介只管房子交易,夫妻两人的感情,我们管不上。

深圳楼市20年,胆子大的赚狠了

2000年,我第一次来深圳。当时深圳一切都还在萌芽,遍地是远方跑来深圳找机会的年轻人。

我的表哥大学毕业后,从大连来了深圳,找了一份国企的工作,包住,我刚来深圳就借住在他家。

听老中介说,那时候深圳房价只有3、4千元一平米。他们卖房的方式很简单,一个人捧一个固定电话,再想办法弄来一些电话号码,直接打过去问别人买不买房。

那时候不会把房屋信息发到网上,几个公司会轮流在报纸上打豆腐块广告,公司的固定电话一响,所有人都抢着去接。

推销房子也很难。售楼部的人在街上发传单拉人买房,承诺零首付,有的甚至承诺:你先来登记,房子先给你,住进来后每个月付一部分钱,先交房后付费。姿态这样低,房子还是卖不出去。

说到底,那时的深漂对这里的房子不感兴趣。从农村来深圳打拼的人,在外面赚到钱了,都想着先回老家建房子显摆一下,也能照顾家里父母和兄弟。这样的思想根深蒂固,很多时候,只有那些国企工作有余钱的人,或者举家搬到深圳的刚需家庭才想在深圳买房。

表哥不同,他很快就在深圳买了房,为此跟银行贷款了二十多万元。

得知消息,老家的人都反对,说你在深圳买个四十多万的房,还要欠银行2、30万元,这辈子你都还不清。不止是老家的人,那个年代许多年轻人也接受不了跟银行借钱买房子,觉得背负高额债务让人知道了丢人。不像现在的人,如果差银行的钱,会玩杠杆,都引以为傲。

说来唏嘘,越是谨慎、心思缜密的人,越容易被这艘大船落下。胆子大的人搞到了房子,这些年赚狠了。

现在你去深圳的小区里看,往往都有一群年纪40岁到60岁的妇女,她们文化水平不高,有些人连小学都没读过。偏偏是她们,手上有4套、5套、6套、7套房。她们就是那时候胆子大,先住进去,一个月付一千多。

做中介这些年,我认识好几个这样的女人。她们跟我说:“当时蒙喳喳(傻兮兮的),把我叫过去我就签了。管它的咧,到时候付不起钱房子就退回去。”她没考虑那么多,后来赚到了,也是傻人有傻福吧。

来了就是深圳人吗?

这么多年来,我的顾客怎么省吃俭用过日子,怎么样付出,我都明白。因为我自己也是这样,一大把年纪了还是早出晚归,跟90后95后的小年轻在一起称兄道弟,都是没办法,为了维系生活。

我小时候流行看香港电影录像。看多了,就向往去香港发展。那时候香港刚回归,一般人不可能去香港工作。见深圳就挨着香港,我才来了这里。

我1999年中专毕业后做老师,在老家算体面风光,每月工资398块5。到了深圳后,随随便便找份工作,底薪都有1000多块。我因此觉得深圳好,一个月收入顶老家3个月。

一路做一路升职,我的底薪涨到5000块、8000块,加上提成,最好的时候一个月能赚三、四万块钱。那时我也买过一套房子,后来赌钱输掉了,回老家待了一年,回到深圳重新来过。

妻子女儿当时都留在老家发展。我老婆没有什么文化,接她过来,只能做服务员一类的工作,一个月四五千块钱。小孩过来读书我也供不起。我们这个年龄的人学历普遍不高,很多人跟我一样,一个人在深圳,家人在老家。花很多年攒了一点钱买了房子,把家人小孩都接过来。

我女儿转眼20岁了,在深圳打拼这些年,我没有在她们身边完整相处过一个月。这次疫情,在湖北老家隔离了快3个月,反而是和她们待得最久的一次。我对她们亏欠很多,但不劳动就没收入,就改善不了生活。

被我卖掉那套房子,首付才20万,总价80万,现在那套房已经涨到400万了。去年年底,我又觉得可以考虑买房,当时并不着急,觉得我是深户,名下无房,有房贷记录,政策改动很可能不会波及我。哪知道过年回湖北老家隔离了3个月,回来发现深圳房价哗哗地涨,我搞不懂了,它凭什么?原本我等得不行了,准备在七、八月出手。突然新政来了,我失去了购房资格。

我庆幸没有提早买房,买了就是高位接盘。

在深圳能付出肯努力,都不会差到哪里去。赚钱的机会,深圳比别的地方多。但高薪不一定会有幸福感。我的收入在中介行业里面也算可以,一个月三、四万,但还是压力很大。如果我在其他城市,一万多的单价,买了房,我可以到处去玩。但是在深圳不行,买了房后,哪天一放松,月供就还不起了。

这么多年,深圳变了,我也变了。原来我觉得我在深圳是客人,就是打工的。现在心态变化了,觉得人都是一样的,不在乎谁富贵谁贫穷。现在我也不觉得自己是主人,但我至少不是外人了。

以前说“来了就是深圳人”。现在也有人讽刺:“来了就是深圳人吗?”不一定。

因为买不起房,我的肉体在这里,可我的未来不一定在这里。于是这些年,多了一些破罐子破摔的年轻人:反正我不是买不起,把我搞烦躁了,我就不买。再逼急了,我跑去东莞、惠州,甚至北京上海,就不在深圳买房。

这次的新政遏制房价,是考虑到房价再涨上去会吓走很多人。让房价降下来,其实是为了留住向往在这里扎根的人。让年轻人过得不憋屈,他们才不会离开这里。

深圳房事

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