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房子或将烂大街,未来10年7000万套房纯属多余

本文作者: 3周前 (01-02)

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房子或将烂大街,未来10年7000万套房纯属多余

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房子或将烂大街,未来10年7000万套房纯属多余

我们的房子,到底有没有“过剩”?

有人觉得,最近10年以来,房子已经够多了。

如果把大量的安置房、回迁房、小产权房、农村老房、宿舍、集体产权房都算上,这些没房本的房子,体量可能是商品房市场的3倍以上。

有机构研究表明,中国目前存量居住用房至少有4亿套(商品住宅+小产权房=1亿+3亿=4亿),足够满足16亿人口的居住。

中泰证券宏观分析师梁中华曾发文指出,房地产盛宴已到尾声,以70城二手房指数为例,2009年到2011年,指数从130涨到了140,2013年-2014年末,指数从140涨到了150,2015年中到2019年,从150涨到了180。

他认为,经过了这几波连续上涨,当前我国绝大部分城市房价收入比都在15倍以上,尤其是小城市面临人口净流出、二手房市场缺乏的压力,房子本来在2014年就已经过剩了。

但是,有人觉得房子还远远不够。

最典型的表现,是大城市里的供需矛盾异常突出,即便有严厉的社保、个税的限购门槛,还有严格的房贷利率、限贷的规定,照样摁不住水涨船高的房价。

经济学家任泽平曾发布报告指出:分省看,全国近60%的城镇住宅存量集中在山东、江苏、广东等10个省。鄂浙苏等7省城镇人均住房建筑面积超过35平方米,而沪粤津3省不到27平方米。从城镇套户比看,东部、中部、西部、东北地区分别为1.03、1.10、1.11、1.09,黔青云等5省套户比超过1.15,沪粤2省低于1.0。

显然,城市层级越高,涌入的人口越密集,类似珠三角这样人口密度极高的区域,房子的需求还远远没有被满足。

简单一句话总结:房子多的地方没人住,人多的地方房子少。

那么,下个10年,房子会“烂大街”吗?

我们先从宏观层面计算一下有多少房子会盖出来。

恒大研究院夏磊曾发文预测,未来10年,全国自住房需求年均高达11.7亿平。

其中,2019-2020年、2021-2025、2026-2030年年均分别为13.6亿平、11.6亿平和11.0亿平,相当于2016、2013和2015年全国商品住房销售面积。

城镇常住人口增长需求中,99.8%来自于快速城镇化阶段下大量农村人口进城,仅0.2%来自于城镇常住人口自然增长。

这样算来,下个10年,房地产销售面积将近120亿平米,以100平米一套房来计算,相当于会卖掉1.2亿套房子。

1.2亿套房子是什么概念?

经济学家李迅雷曾说过,我们现在每年进城人口大概在2000万左右,流动人口的规模已经进入“存量时代”。

每年2000万人的住房需求,10年就是2亿人,按4口之家1套房来计算,他们只需要5000万套房子就够住了。

也就是说,1.2亿套房子盖出来,5000万套是提供居住的,剩下7000万套都是多余的。

显然,宏观上计算的话,明年起,房子肯定会“烂大街”。

但是,有些城市的房子,依然会是“稀缺品”。

正如上文所说,大城市的住房供需矛盾几乎没有办法解决,中心城区已经没有供地空间,附着其上的教育、医疗资源只要不消失,购买力依然会源源不断的从全国其他地方涌入。

在2月份,第一财经记者梳理了20个省份的户籍人口、常住人口数据发现,长江中游、西南、河南等地人口密集,是主要的人口流出地。

从跨省外出人口的流向上看,仍然主要流向经济发达的沿海地区,广东最多,其次是北京、浙江、江苏和上海,分别占跨省外出人口的17.9%、14.7%、14.3%、12.0%和8.1%,外出到这五个省份的人口占到整个出省人口的67.0%。

以珠三角为例,数据显示,深圳外来常住人口为847.97万人,占全市常住人口的65.1%;东莞外来常住人口607万人,占全市人口的72.4%。

这样的趋势,显然会在以后得到强化,人口往高层级城市流入的趋势不会改变。

对于沪苏宁杭、广深莞佛等城市来说,想要满足这么多流动人口的居住需求,依然是一大难题,也就是说,在这些城市房子依然不会“烂大街”。

央媒《经济日报》在3月19日发文指出:2019年末,全国城镇常住人口84843万人,占总人口比重为60.6%。与发达国家普遍75%以上的城镇化率相比,我国还有15%的发展空间。

这意味着,我国仍有约2亿城镇人口增量,这些都是潜在购房需求。

笔者认为,15%的房地产发展空间,以及2亿人还要买房的需求,必然会造就楼市大幅分化的“后果”。

如果你在人口流出地常年居住,要准备迎接房子越来越多,甚至卖不动的现实。

如果你打算在大城市里拥有一席之地,还是早做打算为好,对刚需来说,下个10年,房子的“稀缺度”依然难以下降。

房子或将烂大街,未来10年7000万套房纯属多余

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