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买房投资不知是傻还是想去忽悠!

本文作者: 2年前 (2018-09-05)

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买房投资不知是傻还是想去忽悠!

买房投资不知是傻还是想去忽悠!

买房投资不知是傻还是想去忽悠!

某市2018年5月几个简单的数据:

商品房成交价均价12095.4元/m2;

土地成交价格均价4881.21元/m2,其中楼面价1961.2元/m2;

农用地征收价193元/m2;

除土地费(含土地补偿费、安置补助费青苗补偿费以及被征用土地上的房屋、水井、树木等附着物补偿费)外的工程建设其他费1082元/m2。

我倒腾来倒腾去,得出了以下结论:

1、商品房土地楼面价占商品房成交价的16.21%。

这说明了什么?

这说明了我们购买商品房的房价中16.21%部分是土地费。这说明了所有在成本之外增加的税费最终由消费者买单。

2、农用地征收价占土地成交价格3.95%。

这说明了什么?

这说明征收农村土地只需要土地成交价格3.95%的成本,96.05%是毛收入或者毛利。这说明“买地”是“暴利”中的“大佬”。即使“烟草”,在“暴利”家族中也是“小弟”。难怪地方各级政府都热衷扩大城市、扩大城市建设用地规模。

3、除土地费(含土地补偿费、安置补助费青苗补偿费以及被征用土地上的房屋、水井、树木等附着物补偿费)外的工程建设其他费占商品房房价的8.9%。

这说明了什么?

这说明商品房房价中有8.9%是管理性质的费用。如果再加上单位工程造价中的费用和利润以及税金,在商品房房价中管理性质的费用支出占比可达30%及以上。

4、买房投资,买回来的是“空气”。

买房支付房款12095.4元/m2,其中包括土地款1961.2元/m2,工程建设其他费1082元/m2,单位工程造价中的费用和利润以及税金1810.44元/m2,直接形成商品房实体或者商品房的价值只有4853.64元/m2,仅仅只占40.13%。如果假设这40.13%中的工程材料、人工、机械费也包括59.87%的税费和各种管理费用性质的费用,你真正买回来的商品房的价值只占16.10%。说白了,购买商品房你支付了12095.4元/m2,实际买到的商品房的价值只有1947.36元。支付的成本是12095.4元,买回来的商品的价值只有1947.36元。

5、为支付12095.4元/m2,你得付出多少成本?

你得付出19473.59元的劳动。这其中,社会保险占39%,公积金占12%,个人所得税占10%。社会保险和公积金单位缴费部分,实际上是单位对职工的福利,实际上是单位对职工的补偿。

付出19473.59元的劳动,换回来的是价值1947.36元/m2的商品。这是投资吗?这是买椟还珠!

你还会含辛茹苦地赚钱买房投资吗?

当然,诈骗或者炒房除外。

买房投资不知是傻还是想去忽悠!

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